房地产估价师试题8辑

发布时间:2021-08-11
房地产估价师试题8辑

房地产估价师试题8辑 第1辑


关于合法原则具体应用的说法,错误的是( )。

A.估价对象的状况应依法判定,但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

答案:B
解析:
本题考查的是合法原则。选项B错误,法律法规和政策规定不得抵押的房地产,就不能为以抵押为估价目的的估价对象。


甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层,地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m2*d);地上1~4层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查,该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/(m2 *d),地上1~4层的客观租金水平为3.0元/(m2*d),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是()。
A.租约期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D.租约期内取租约租金,租约期外取客观租金

答案:D
解析:


(2016年真题) 下列房地产开发企业融资方式中,属于债务融资的有()。

A.银行信贷
B.商业信用
C.企业债券
D.租赁融资
E.发行股票

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。


交付住房时,古桥公司应向购买人提供( )。

A.住宅质量保证书

B.住宅使用说明书

C.企业资质证书

D.竣工综合验收合格证书

正确答案:AB


对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等,现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产开发投资的现金流量。开发-销售模式现金流量图现金流出包括:土地成本、建造成本及相关费用;现金流入包括预售收入和现房销售收入;开发-持有出租-出售模式现金流量图现金流出包括:土地成本、建造成本及相关费用、运营成本、转售税费;现金流入包括租金收入和转售收入。P145。


就收益性房地产而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出( )。

A.较乐观的估计值
B.较保守的估计值
C.过高的估计值
D.过低的估计值
E.最可能的估计值

答案:A,B,E
解析:
本题考查的是净收益测算应注意的问题。预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。选项CD的说法,过高或过低,这种说法本身就是错误的。


工程量清单计价法,以直接费单价为基础,属于不完全单价。( )

答案:错
解析:
本题考查的是工程量清单计价法。定额计价法,是以直接费单价为基础,属于不完全单价。工程量清单计价法,采用综合单价的方式,属于完全单价。P151。


人民法院依法拍卖抵押房地产时,拍卖保留价应由()确定。

A.房地产估价机构
B.人民法院
C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同

答案:B
解析:
本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的,拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询当事人的意见。


电梯井道和机房均为钢筋混凝土结构。( )

答案:错
解析:
本题考查的是楼梯、电梯。电梯井道和机房可用砖砌成,但大多数均为钢筋混凝土结构。


房地产估价师试题8辑 第2辑


征收与征用的不同点包括()。


A.所有权转移
B.前提条件
C.主体
D.客体
E.适用对象

答案:A,B,E
解析:
征收是国家强制取得单位、个人的财产;征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点:①前提条件不同;②适用对象不同;③所有权转移不同;④补偿有所不同。@##


权属有争议的房屋由登记机关代为登记,并代领房屋权属证书。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


下列关于集体土地征收或者征用的表述中,正确的有( )。

A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为,征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变,征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的,征用是非强制性的

答案:A,B,D
解析:
①征收主要是所有权的改变,是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为,其结果是权利发生转移;
②征用是在土地所有权不变的前提下,有条件的使用权的改变,是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为,一旦紧急需要结束,被征用的土地应当如数返还给原权利人。


下列关于房地产置业投资的说法中,正确的有( )。

A、面向已具备了使用条件或正在使用的房地产,以获取房地产所有权或使用权为目的的投资
B、投资者可以通过转售物业,获取转售收益
C、房地产置业投资的对象只能是市场上的增量房地产
D、具备房地产投资管理经验的机构投资者,更倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业
E、房地产置业投资通常属于中短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给

答案:A,B
解析:
考点:房地产直接投资。选项C错误,房地产置业投资的对象可以是市场上的增量房地产,也可以是市场上的存量房地产产;选项D错误,具备房地产投资管理经验的机构投资者,更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业;选项E错误,房地产开发投资通常属于中短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给。


房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如尚处在规划或建设阶段,必须在广告中注明。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说,两者的共同点是( )。

  A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
  B.现金流入都包括销售收入和销售税费
  C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
  D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

答案:A
解析:
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入,如果是出租后出售的,称为转售收入;选项C错误,开发-持有出租-出售模式不存在购买成本;选项D错误,开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。参见教材P147~148。


土地闲置需要征收土地闲置费的是( )。

A.该区域发生洪涝灾害
B.规划修改
C.发现古人活动遗址
D.银行贷款没有落实

答案:D
解析:
本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置,不征收土地闲置费。(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素,如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。参见教材P108。


影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。

A、行政区域
B、细分市场
C、人口密度大小
D、邻里关系和人口统计特征
E、竞争性项目的区域

答案:A,C,D,E
解析:
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有:自然特征;建筑阻碍、高速公路或铁路;人口密度大小;行政区域;邻里关系和人口统计特征;发展类型和范围;竞争性项目的区域。


物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行( )。

A.项目融资

B.工程招标

C.市场定位

D.物业管理

正确答案:C
物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行市场定位。


房地产估价师试题8辑 第3辑


表决权属于股东权益中的共益权。( )

答案:对
解析:
本题考查的股票的基本分类。共益权包括出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权。


某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。

A.4800

B.5124

C.5800

D.7124

正确答案:C


下列表述中,正确的是( )。

A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象

B.房产税、土地使用税是比例税率,土地增值税则是累进税率

C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税,但炸药库用地应该免税

D.契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权出售人征收的一种税,其税率为3%~5%

正确答案:C


(二)某投资者欲租赁一间店面,租赁期有 3 年和 5 年两种可能,概率分别为 0.4 和0.6,若租赁期为 3 年,总租金为 30 万元,一次性付清;若租赁期为 5 年,总租金为 45 万元,也是一次性付清,经市场调研,经营该店面的年净收益有 15 万元、12 万元和 10 万元三种可能,概率分别为 0.5、0.3 和 0.2,该投资者要求的投资收益率为 10%,设租金发生在年初,年净收益发生在年末。
 
 请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

答案:
解析:
(1)每年的净收益期望值为:15 错误 0.5+12 错误 0.3+10 错误0.2=13.10(万元)。
当租赁期为 3 年时,净现值为:

当租赁期为5 年时,净现值为:

加权净现值为:2.58 错误0.4+4.66 错误0.6=3.83(万元)。
  (2)按净现值从小到大排列,如表3 所示。

净现值不小于零的累计概率为:

最适宜发排成5 号字S92 文件,如发排成其他字号或MPS 等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。


编制城市规划一般分为( )两个阶段。

A.控制性详细规划
B.修建性详细规划
C.总体规划
D.分区规划
E.详细规划

答案:C,E
解析:
本题考查的是城市规划体系。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。


按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定,下列关于估价专家鉴定的表述中,不正确的是( )。

A.估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B.估价报告存在技术问题的,估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告

C.估价报告不存在技术问题的,应当维持估价报告

D.估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见

正确答案:B


平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标,包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。( )

答案:对
解析:
本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。


目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法,忽视了价格对需求的影响。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


房地产估价师试题8辑 第4辑


建筑材料与水有关的物理性质有( )等。

A.孔隙率
B.抗渗性
C.抗冻性
D.弹性和塑性
E.耐磨性

答案:B,C
解析:
(1)吸水性。材料的吸水性——是指材料在水中吸收水分的性质,可用材料的吸水率来反映。材料的吸水率与其孔隙率正相关。
(2)吸湿性。材料的吸湿性——是指材料在潮湿的空气中吸收水蒸气的性质,可用材料的含水率来反映。材料可从湿润的空气中吸收水分,也可向干燥的空气中扩散水分,最终使自身的含水率与周围空气湿度保持平衡。
(3)耐水性。材料的耐水性——是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。
(4)抗渗性。材料的抗渗性——是指材料的不透水性,或材料抵抗压力水渗透的性质。
(5)抗冻性。材料的抗冻性——是指材料在多次冻融循环作用下不破坏,强度也不显著降低的性质。


实物期权类型主要包括( )。

A、等待投资型期权
B、成长型期权
C、放弃型期权
D、刚性期权
E、柔性期权

答案:A,B,C,E
解析:
考点:实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括:等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。


人防工程的地下室面积( )建筑。

A.属不应分摊的共有
B.属应分摊的共有
C.不属共有
D.属物业公司所有的

答案:A
解析:
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括:作为人防工程的地下室、避难室(层)。


金融杠杆对总回报率始终只产生正杠杆效用。( )

答案:错
解析:
本题考查的是小结。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。


基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。( )

答案:错
解析:
考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。


城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后,又产生纠纷的,如选择仲裁方式,则( )。

A 必须经房屋拆迁管理部门统一

B 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C 实行“一裁终局制”

D 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的,仲裁委员会不予受理

E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的,人们法院不予受理

正确答案:BCE


在贷款前期需要提供的房地产估价服务是( )。

A.转抵押估价
B.抵押房地产价值动态评估
C.抵押成数测算
D.处置抵押房地产估价

答案:C
解析:
本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前,除了提供房地产价值评估,还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。


调节纳税人负担轻重的主要税制要素是( )。

A.税率
B.税基
C.附加和加成
D.免征额

答案:A
解析:
纳税人负担的轻重,主要通过①税率的高低来调节,但还可以通过②附加、③加成和④减免措施来调节。


有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因,可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。( )

答案:对
解析:
考点:选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因,可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。


房地产估价师试题8辑 第5辑


房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括(  )。

A.对原材料的检验
B.对配套设施的检验
C.确立质量文件档案制度
D.确立成本控制档案制度

答案:D
解析:
工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面:①对原材料的检验;②对工程采用的配套设备进行检验;③确立施工中控制质量的具体措施;④确立有关质量文件的档案制度。


拍卖时买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有(  )。

A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质
D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵

答案:B,C,D,E
解析:
当出现下列情形时,买受人主张瑕疵请求权遇到障碍:①委托人、拍卖人无过错。②买受人过错,表现为:A.疏忽。买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵,或者可能导致他未注意显而易见的瑕疵。B.误解。买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵,此类瑕疵不能作为瑕疵请求权的依据。C.不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生,如毁损、污染拍卖标的等;当拍卖标的的瑕疵是由于买受人自己的不当行为引起的,买受人丧失瑕疵请求权。③声明不保证,指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。


甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地,地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
如果政府征收该宗房地产,则依法应给予甲公司的拆迁补偿为( )。
A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

答案:D
解析:


己知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于( )元/m2

A.3816
B.3899
C.4087
D.4920

答案:D
解析:
本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的,所以先求出年收益,再按照新的年期和报酬率计算其价值。
  先算年收益,
  解得a=326.97(元/m2)。
  再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格
  (元/m2)。
  注意:报酬率如果不同,就带入各自不同的报酬率。


2010年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问:

1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?

2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?

3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

正确答案:
答:
1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。
2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定:
(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的,从其规定。
(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。
(4)若对房屋性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。
(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定;协商不成的,可以委托评估确定。
或:乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
或:乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。


城镇住房制度改革之前,城镇住房的特点不包括( )。

A.国家投资建
B.排队分配
C.低租金使用
D.住房商品化和社会化

答案:D
解析:
本题考查的是房地产业的基本概念。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改,把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法,转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。


某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水,房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏,但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿,委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。
本估价项目的估价结果不包括( )。

A.屋面及室内装修修缮费用
B.损坏家具家电维修费用
C.房屋使用人周转安置费用
D.房屋市场价值的减损额

答案:D
解析:
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。由于釆用修复成本法,估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。选项D, “房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。


目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


有一幢22 层的塔楼,每层只有A、B、C、D 四种户型,套内建筑面积分别为120 ㎡、100 ㎡、80 ㎡、60 ㎡;每层的建筑面积均是420 ㎡。C 户型分摊的共有建筑面积是( )㎡。

A.20.00
B.13.33
C.16.67
D.15.00

答案:B
解析:


房地产估价师试题8辑 第6辑


下列不属于一般性货币政策工具的是( )。

A.法定存款准备金率

B.贷款额度控制

C.再贴现利率

D.公开市场业务

正确答案:B


保险活动所特有的内在功能是( )。

A.组织经济补偿

B.分散风险

C.融通资金

D.防灾防损

正确答案:B
分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策,是保险经济活动所特有的内在功能


评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有( )。

A.二次装修时所铺的木地板
B.可拆卸的水净化处理设备
C.嵌入式固定衣柜
D.随建筑配置的中央空调系统
E.摆放在室内的沙发

答案:C,D
解析:
本题考查的是房地产实物状况的描述。在未做特殊说明的情况下,房地产的定着物要列入估价范围,选项CD均属于定着物;选项A属于建筑物实物中的特色装饰装修,不在抵押估价的范围之内。


后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。

A、期初
B、期中
C、期末
D、任意阶段

答案:B
解析:
考点:后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的期中。


通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的,一般来说,通货膨胀导致折现率提高,而房地产增值则导致折现率下降。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

正确答案:B
[答案] B
本题主要考查的是成本法的概念。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。


下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识,表述不当的是( )。

A、 所谓辅助研究,是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件,或用以支持这两项研究
B、 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%,所需费用约占总投资的1.0%~2.0%
C、 初步可行性研究亦称预测可行性研究,在此阶段,主要是在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D、 在此阶段需对以下内容进行粗略的审查:市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

答案:B
解析:
B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%~1.5%。


下列系统风险属于政治风险的有( )

A、战争风险
B、经济制裁风险
C、土地供给政策风险
D、环境保护政策风险
E、金融政策风险

答案:A,B
解析:
本题考查的是房地产投资的系统风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。选项CDE属于政策风险。


以下哪些属于重新购建价格( )。

A.建筑物的重置价格

B.土地的重置价格

C.建筑物的重建价格

D.土地的重建价格

E.房地的重建价格

正确答案:AC
土地和房地没有重置价格和重建价格之说。


房地产估价师试题8辑 第7辑


某公司有一钢筋混凝土结构厂房,于2005年12月31日建成投入使用,经济寿命为50年。经批准,该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场,并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金,将土地转变为出让商业用地,土地使用期限为40年,自2013年12月31日起至2053年12月30日止,不可续期。2015年6月30日,该公司与他方合资,以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格,下列说法中正确的是( )。

A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D、作价出资价格应较评估出的价值低

答案:C
解析:
本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。作价出资价格评估应采用公开市场价值标准。


一幢有效年龄为8年的建筑物,年折旧率是1.67%,经济寿命为60年,则该建筑物的剩余经济寿命为52年。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


某宗房地产,其土地于2000年底取得,土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底.2002年底~2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元;预计2005年底可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%,则2006年1月1日该房地产价值接近为886万元。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


2013 月 6 月 20 日,某市人民政府根据城市规划实施旧城改造,决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅,其中, 10m2 自行改为商业用房,另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还,同时,该套住宅已出租,租期 3 年,年租金为 30000 元。经测算,该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后,对估价结果有异议。
李某出租房屋,每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为(  )元。

A.4650
B.5100
C.5700
D.5800

答案:A
解析:
2008 年 3 月 1 日起,对个人出租住房取得的所得税按 10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入,不区分用途,在 3%税率的基础上减半征收营业税,按 4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。该套住宅出租年租金为 30000 元。每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和=30000×(10%+1.5%+4%)=4650(元)。


从分析层次上看,区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析,是研究区域内所有物业类型及总的地区经济,是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。参见教材P136。


根据《房产测量规范》,下列项目中,计算一半建筑面积的是( )。

A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖的阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊

答案:A
解析:
计算一半建筑面积的范围
1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
3)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。


抵押权因抵押物灭失而消灭,因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


城镇住房制度改革之前,城镇住房的特点不包括( )。

A.国家投资建
B.排队分配
C.低租金使用
D.住房商品化和社会化

答案:D
解析:
本题考查的是房地产业的基本概念。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改,把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法,转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。


针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系,属于房地产市场的( )。

A、供求结构分析
B、产品结构分析
C、区域结构分析
D、投资结构分析

答案:A
解析:
本题考查的是房地产市场结构。供求结构,针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发,判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。


房地产估价师试题8辑 第8辑


关于比较法运用的说法,错误的是( )。

A、同类数量较多,有较多交易的房地产适用比较法估价
B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C、挂牌案例不能作为可比实例,但可作为了解市场行情的参考
D、需修正或调整的因素越多,估价结果越合理

答案:D
解析:
本题考查的是比较法适用的估价对象。选项D,需修正或调整的因素越多,说明可比实例的可比性越差,估价结果越不合理。参见教材P176。


下列影响消费者购买行为的因素中,属于社会文化因素的是( )。

A、社会阶层
B、信念和态度
C、生活方式
D、经济状况

答案:A
解析:
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的社会文化因素包括文化、亚文化、社会阶层、相关群体和家庭;信念和态度属于心理因素;经济状况和生活方式属于个人因素。参见教材P129。


通过土地重划或调整后,土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反过来也说明了( )对地价的影响。

A、 土地面积
B、 地质条件
C、 土地位置
D、 土地形状.

答案:D
解析:


某类房地产2007—2011年的价格见表2,关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法,正确的有(  )。
表2 某类房地产2007—2011年的价格(单位:元/m2)

A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C.2010年的价格趋势值为6900元/m2
D.2011年的价格趋势值为7283元/m2
E.2012年的价格趋势值为7634元/m2

答案:A,B,E
解析:
2010年的价格趋势值:d=(6489-5734)÷2=377.5(元/m2),V2010=P0+d×i=5734+377.5×3=6866.5(元/m2);2011年的价格趋势值:d=(6870-5734)÷3=378.67(元/m2),V2011=P0+d×i=5734+378.67×4=7248.67(元/m2);2012年的价格趋势值:d=(7254-5734)÷4=380(元/m2),V2012=P0+d×i=5734+380×5=7634(元/m2)。


某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.4375

正确答案:C


中央银行以中间目标作为操作指示器,监测货币政策的实施程度,从而促进终极目标的实现。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍,每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年4月1 E1至当年3月31日。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列保险险种,属于商业保险的有( )。

A.责任保险

B.失业保险

C.工程保险

D.人寿保险

E.劳动工伤保除

正确答案:ACD


房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。

A.分期付款

B.收取预售款

C.收取定金

D.返本销售

正确答案:D