房地产估价师答疑精华5节 第1节
业主大会议事规则由( )制定并修改。
A、 业主大会
B、 业主委员会
C、 政府物业管理部门
D、 业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：
业主大会的职责之一：制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
正确答案：C
目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产法律体系。目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。
目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）
A．估价对象的真实价值
B．估价对象的重置价格
C．估价对象的实际成交价格
D．合格估价师的重新估价结果
目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是我国会计法规体系。目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。
房地产估价师答疑精华5节 第2节
下列用来作为不动产产权证书和房产档案的附图的有( )。
A.规划图
B.宗地图
C.房产分幅图
D.房产分户图
E.地形图
答案：B,D
解析：
房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是①不动产产权证书和②房产档案的附图。
关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是（ ）。
A．对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的 一系列报告之一
B．在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍
C．向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式
D．如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也须提供分析报告
E．物业管理企业每月必须给租户一个租金账单
在现金流量图上，横坐标轴“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要提示的是房地产的理论价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
房地产具有供给有限特性，本质上在于土地的总量有限和面积不能增加。（ ）
答案：错
解析：
考点:供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量不能增加，而是土地不可移动性。
房地产估价师答疑精华5节 第3节
影响房地产市场发展的经济因素包括( )。
A、 物价水平
B、 家庭规模
C、 工资水平
D、 就业水平
E 家庭结构
某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和
1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。
如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（）万元。
A.216.0 B.295.2 C.315.0 D.333.0
在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（ ）
答案：对
解析：
交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间状况。
建筑工程施工图中，主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑识图基础。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号，凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（ ）万元。
A、100
B、77
C、63
D、42
答案：A
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式V＝A／（Y－g）求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100（万元）。
房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是社会因素。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。
房地产估价师答疑精华5节 第4节
不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（ ）
答案：对
解析：
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的可分割转让性；④该房地产的区位；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的价值大小；⑦该类房地产的市场状况。
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）。
A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )
下列房地产权利中，属于物权的有（ ）。
A.所有权
B.建设用地使用权
C.地役权
D.抵押权
E.租赁权
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权包括自物权和他物权，选项A属于自物权；选项BCD属于他物权。租赁权属于债权。
甲、乙物业2016年10月的价值均为1100万元。预计2017年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
答案：B
解析：
第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）
甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100
乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100
第二步：计算两物业的标准差
另一种解法：带有技术含量的定性分析
1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。
某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（ ）万元。
A.2540
B.2648
C.2720
D.2400
答案：D
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。企业支付的本息总额=8000×10%÷2×6=2400（万元）。
房地产估价师答疑精华5节 第5节
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税—纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项AB均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。参见教材P241。
一般人通常对土地最直观的认识是( )。
A．建筑物
B．水域
C．田地
D．大气层
E．地面
正确答案：CE
[答案] CE
土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。
(2016年真题) 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是否有进行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
根据以下材料，请回答 110～111 问题：
某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。
第 110 题 W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。
A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请
B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金
D．报原批准用地的人民政府批准
房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当需求减少且供给也减少时，表现为需求曲线向右上方移动，供给曲线向左下方移动，均衡数量减少，而均衡价格上升。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场均衡。当需求减少且供给也减少时，表现为需求曲线向左下方移动，供给曲线向左上方移动，均衡数量减少，而均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。
