21年房地产估价师经典例题5辑

发布时间:2021-11-01
21年房地产估价师经典例题5辑

21年房地产估价师经典例题5辑 第1辑


地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。

答案:对
解析:
房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同,对抵押物要求也不同。
《城市房地产管理法》规定:“①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权(出让或划拨),可以设定抵押权。②以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押。”
①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押,无论土地使用权来源于出让还是划拨,只要房地产权属合法,即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。
②以单纯的土地使用权抵押的,也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时,以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押,设定抵押的前提条件是,土地必须是以出让方式取得的。


对开发利润较高的商品房开发项目,土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响,普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。( )

答案:对
解析:
本题考查的是成本利润率与销售利润率。对开发成本利润较高的商品房开发项目,土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响,普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。


在假设开发中,选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途,而最佳用途的选择是要考虑土地位置的( )。

A、 保值增值的特性
B、 不可移动性
C、 可接受性和现实社会需要程度
D、 可接受性和未来发展趋势

答案:C
解析:
[知识点] 假设开发法基本论述


某建筑物建筑面积为4000m2,经济寿命40年,单位建筑面积的重置价格为2500元/m2,有效经过年数为15年,残值率为5%,该建筑物现值为( )万元。

A、 523.45
B、 593.75
C、 643.75
D、 1000

答案:C
解析:
V=2500×4000×[1-(1-5%)×15÷40]=6437500(元)=643.75(万元)


下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

答案:C
解析:
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项C错误,不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。


若某房地产投资项目的表面收益率为20%,年租金增长率为9%,通货膨胀率为8%,则该项房地产投资的实际收益率为( )。

A、 9.26%
B、 10.09%
C、 11.11%
D、 12%

答案:C
解析:
用公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求出Rr。


在有保留价且保留价保密的拍卖中,邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性,此时保留价知情人有( )。

A.委托人
B.拍卖人
C.买受人
D.竞买人
E.公证人

答案:A,B,E
解析:
保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括,如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性,公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下,竞买人不知道保留价,上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。


判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。

A.风险辨识

B.风险估计

C.风险评价

D.风险决策

正确答案:B


某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款,年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元,则从第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。

A、 994.37
B、 1016.81
C、 1255.16
D、 1387.24

答案:A
解析:
[解析] 复利系数的应用


21年房地产估价师经典例题5辑 第2辑


某一幢旧厂房拟改为超级市场,在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。( )

答案:错
解析:
考点:求取建筑物折旧应注意的问题。50-6-40=4,50-4=46。


资本价值随着收益率的变化而变化,使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异,并在很大程度上影响置业投资的绩效,这体现了房地产投资面临( )。

A.利率风险
B.收益现金流风险
C.未来运营费用风险
D.资本价值风险

答案:D
解析:
本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而,即使收益和运营费用都不发生变化,资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异,即导致资本价值的风险,并在很大程度上影响着置业投资的绩效。


一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是()。

A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌

答案:A
解析:
本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化,家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,房地产价格有上涨趋势。


在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
XX房地产开发有限公司,法人代表:XXX,地址:XX市XX路XX号,联系电话;XX
X—XXXXXXXX。
二、受托方
XX房地产价格评估有限公司,法人代表:xxx,地址:XX市XX路XX号,估价机构资质等级:一级,联系电话:xXxx—xxxxxxxx。
三、估价对象
1.地理位置及概况(略)
2.估价对象概括
估价对象:一栋在建住宅楼
建筑面积:11627.92m2
土地使用权年限:至2074年10月17日
土地面积:4300m2

四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2005年11月4日至2005年11月16日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准,即本报告评估估价对象目前状况下,于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3. XX市人民政府《XX市出让国有土地使用权基准地价》。
4. XX市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。
5. XX市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(XX)规审字XX号]。
6. XX公司《房屋所有权证》(XX全字第XX号)。
7. XX公司《国有土地使用证》[XX全国用(XX)字第XX号]。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有:①合法原则,即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则,即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准[(XX)规审字X号《审定设计方案通知书》],估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则,即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程,周围住宅房屋交易案例较多,本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产,采用市场比较法评估出假设房产的价值,再根据估价对象的工程进度进行修正,估价对象所在区域同类新开发建设项目较多,容易获取开发费用资料,评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况,选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果,总价为3976.03万元(大写:人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效,超过此期限该价格应做相应调整,直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下,根据替代原则,比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例,将交易案例与估价对象加以对照比较,就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正,求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1.选取可比案例
选择比较案例应依据估价对象,符合以下条件:
(1)用途相同;
(2)交易类型相同;
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例;
(4)区域及个别条件相近;
(5)统一价格基础;
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内,三宗交易实例作为比较案例,具体情况见表3—43。

2.条件修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较,寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度,分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值,确定条件修正指数,
详见表3—44。

3.修正系数表
根据修正指数表,编制修正系数表见表3—45,最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。

总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元
(二)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度,估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格:
估价对象规划用途为住宅,位于XX市基准地价三级地范围,结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析,采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价,确定估价对象的楼面地价为857元/m2,则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本:
建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1.开发成本
(1)建安费用:根据委托方提供的资料,该在建工程建安总费用为1 395.35万元
(2)红线内市政费:取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用):取建造成
本的10%。
前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元
(4)不可预见费:取建安费用的5%。
不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元。
2.管理费用
建设单位管理费:取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元
3.投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期,确定估价对象的合理工期为1年,假设资金在建设期内均匀投入,利率按照中国人民银行2003年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取,计息基数为开发成本。则利息为:
投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元
4.投资利润
根据XX市当前的市场状况,按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年,开发
商利润取25%。
投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元
5.销售费用
估价对象为在建工程,未销售,故不计。
6.估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后,可以得出估价对象在估价期日的市场价格为:
总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元
七、估价对象价格确定
根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析,这两种方法各有其自身的特点,它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低,我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果,则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元(大写:叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整)。

答案:
解析:
(1)房地产权利状况描述不全。
(2)房地产现状描述不全。
(3)估价原则中缺少估价时点原则。
(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。
(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
(6)比较案例B位置指数不正确。
(7)比较案例A用途为商住,与估价对象的可比应作说明。
(8)比较案例的结构不同应该进行修正。
(9)比准价值的权重未作说明。
(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。
(11)成本法中各项费用比例无依据。
(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算,应用复利。
(14)技术报告总价大写错误。
(15)估价结果缺少单价。
(16)估价时点表述错误。
(17)红线内市政费的计算错误。
(18)前期工程费的计算错误。
(19)投资利润计算错误。
(20)缺少附件。


水污染源中,农业污染源的特点是面广、分散、容易治理。( )

答案:错
解析:
本题考查的是水污染源。农业污染源的特点是面广、分散、难于治理。


某酒店土地总面积3000m2,土地使用年限40年,从1998年10月8日起计;总建筑面积10000m2,共5层,每层建筑面积2000m2;首层有500m2建筑面积的大堂,其余出租为咖啡厅,当地正常月租金为每平方米建筑面积100元,正常出租率80%;其他楼层均为客房,共200间,当地同档次酒店客房的价格为每天200元,年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%,其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,酒店欲投保,请评估其2001年10月8日的保险价值。
【解】
估价计算如下:
1.有效毛收入=2 000m2X100元/(月*m2)X12月X80%+200间X200元/(天*间)X365天X80%=13600000元
2.总费用= 200间X200元/(天.间)X365天X40%
—5840000元
3.酒店总净收益=有效毛收入一总费用
=(13600000-5840000)元
=7760000元
4.酒店土地净收益=10 000m2X3000元/m2X8%
=2400000元

答案:
解析:


6年前,甲提供一宗土地面积为1000㎡、使用年限为50年的土地,乙出资300万元人民币,合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中1000㎡建筑面积归甲所有,2000㎡建筑面积由乙使用20年,期满后无偿归甲所有。现今,乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来,甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家房地产估价机构进行估价。
该房地产估价机构的估价思路不宜采用(  )。

A、 市场法
B、 成本法
C、 收益法
D、 假设开发法

答案:B
解析:


生产理论主要是研究生产要素投入量与货币形态之间关系的理论。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。

A.施工单位

B.建设单位

C.监理单位

D.设计单位

正确答案:B
建设单位在开工前,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。


21年房地产估价师经典例题5辑 第3辑


一前后临街、总深度为50米的矩形宗地,其前街路线价为5000元/㎡,后街路线价为3800元/㎡,如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为( )m。

A、22
B、28
C、38
D、50

答案:B
解析:
考点:临街土地的价值的计算。前街影响深度=总深度×前街路线价/(前街路线价+后街路线价)=50×5000/(5000+3800)=28.4。


建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 ( )

答案:对
解析:


现行教育费附加征收率为()。

A、1%
B、3%
C、5%
D、7%

答案:B
解析:
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。现行教育费附加征收率为3%。


在房地产开发项目地前期评估阶段,容积率和建筑面积属于不确定性因素( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


被征收人对被征收房屋评估价值有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。《房屋征收条例》第十九条规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。


甲企业于2014年3月竞得一宗100 000㎡的国有土地使用权,规划容积率为3.0,其中20%为保障房,其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理,商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算,该项目需要投资12亿元,预期经济利润2亿元,该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140㎡的商品房,首付40%,贷款利率4.9%,贷款年限为10年,同时就自己的信用向保险人投保。

该项目的销售收入预期为()亿元。

A、12
B、14
C、18
D、20

答案:D
解析:
本题考查的是经济学中的成本概念。经济利润=销售收入-会计成本-隐成本,销售收入=经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20万元。参见教材P200。


国家一级的城市房屋拆迁管理部门是( )。

A.国务院

B.国务院建设行政主管部门

C.城市规划主管部门

D.土地管理局

正确答案:B


假设开发法中,测算开发利润的方法与市场法巾的相同,通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。( )

正确答案:×
利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同,通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。


某房产年折旧率为1.6%,有效年龄为12年,按直线法折旧该房产应属完好房。( )

答案:对
解析:
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。总折旧额Et=C×d×t,成新率q=V/C=(C-Et)/C=(C-C×d×t)/C=1-12×1.6%=80.8%,属完好房。


21年房地产估价师经典例题5辑 第4辑


租住房的租金实行政府定价,租金标准由( )构成。

A.维修费

B.折旧费

C.税金

D.投资利息

E.管理费

正确答案:AE
廉租住房的租金实行政府定价,廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的;商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的;市场租金是在商品租金的基础上,根据供求关系而形成的。


接受估价委托后,受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务,并应明确合适的估价人员负责该估价项目。(  )

答案:错
解析:
签订估价委托合同后,未经委托人同意,估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。


甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体,有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业,该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租,酒店自营,住宅销售。2015年9月,甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构进行评估。2017年7月甲公司偿还了全部银行贷款后,决定出售该综合体未出租的办公和商业用房,再次委托乙房地产估价机构进行评估。

对于出售的商业物业,估价师找到了以下四个交易实例,可以作为可比实例的有( )。

  A.2017年1月,临街的一层商铺一套,面积50平方米
  B.2015年5月成交的一百货大楼,一层
  C.该综合体一道之隔的某花园小区底商一套,上月成交价9000元/平方米
  D.2017年3月,另一商业中心的城市综合体商业店铺一层

答案:D
解析:
根据选取可比实例的要求,选项D作为可比实例更合适一些。


已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20英尺,临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30英尺,临街深度为125英尺。运用四三二一法则,地块乙的总地价为( )万元。

A.65.4

B.81.8

C.87.2

D.109.0

正确答案:A


通过划拨方式取得建设用地使用权的单位,在计算土地增值税扣减项目时,应以(  )作为取得建设用地使用权所支付的金额。

A.使用土地期间投入的基础设施费
B.使用土地期间投入的公共配套设施费
C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用

答案:C
解析:
土地增值税的扣除项目内容中,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位,以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用作为取得土地使用权所支付的金额。


目前,我国房地产抵押贷款的资金来源主要是( )。

A.机构投资者

B.商业银行

C.个人投资者

D.国家财政

正确答案:B


房屋租赁行为应有明确的租赁期限,出租人有权在签订的合同中明确租赁期限,并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定,租赁期限不能超过( )年。

A.10

B.15

C.20

D.30

正确答案:C


企业财务分析中,反映企业盈利能力的分析指标有( )。

A.资产报酬率

B.销售净利率

C.资产负债率

D.存货周转率

E.股东权益报酬率

正确答案:ABE


在编写可行性研究报告时,贷款偿还能力分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算,用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息,以及所需的时间长度,以帮助开发商安排融资计划。( )

答案:对
解析:
考点:可行性研究报告正文的写作要点。贷款偿还能力分析,主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算,用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息,以及所需的时间长度,以帮助开发商安排融资计划。


21年房地产估价师经典例题5辑 第5辑


一般来说,国内生产总值的增长会形成较多供给,引起房地产价格下降。( )

答案:错
解析:
本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求,引起价格上涨。


(2016真题) 根据《城市房地产转让管理规定》,下列房地产中,不得转让的有()。

A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋权属证书的
D.土地是划拨方式取得的
E.未取得土地使用权证书的

答案:B,C,E
解析:
本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。


房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入( )

A管理费

B销售费用

C其他费用

D前期费用

正确答案:B


房地产价格的构成有( )等。

A.直接成本

B.土地取得成本

C.开发成本

D.措施费

E.管理费用

正确答案:BCE

[答案] BCE
除了选项B、C、E外,房地产价格的构成还有:投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。


洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度(或收入差距)的一种分析工具。( )

答案:对
解析:
本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度(或收入差距)的一种分析工具。



某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告


封面


估价项目名称:××市××区××路66号综合楼(地下室及地上一至十二层)房地产价值评估


估价委托人:××人民法院


房地产估价机构:××房地产评估有限公司


注册房地产估价师:×××(注册号:××××)×××(注册号:××××)


估价报告出具日期:×××××


致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明(略)


估价假设和限制条件


一、估价假设条件


(一)本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响,其拍卖底价可能会低于其市场价值。


(二)本次估价基于以下概念:


所称估价,是指专业注册房地产估价师,根据估价目的,遵循估价原则,运用估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格,是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格,它能够为当事人或社会一般人所信服和接受,通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场,是指一个竞争性的市场,在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较为充裕的时间,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。


同一估价对象,估价目的不同,估价依据及采用的价值标准会有所不同,估价结果的客观合理价格也会有所不同。


本次价格评估,采用基于市场的价值标准,但报告使用者需考虑短期强制处置等因素,估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。


二、估价限制条件


(一)本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考,若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。


(二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。


(三)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。


(四)按有关规定本估价报告自估价报告出具之日起半年内有效。随着时间推移,房地产市状况和估价对象自身情况发生变化,估价对象的市场价值将发生相应变化,估价结果也需做相应调整。


(五)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由估价委托人提供,估价委托人对其所提供资料的真实性负责。由于估价委托人提供资料不实造成的失误,受托方不承担责任。


(六)注册房地产估价师对估价对象进行了现场勘查,并对估价对象现场勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘查,限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议,评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任也不承担对木质工程,其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。


(七)遵循国际评估准则有关内容,估价报告仅按既定目的提供给估价委托人使用。评估人员对估价委托人负有这样的责任:作为一名称职的注册房地产估价师,他将熟练地运用专业技术,仔细、勤奋地编制估价报告。


(八)特殊说明事项:


1.估价对象土地使用权类型原为划拨,根据估价委托人提供的×地房证第×××号,估价对象已办理国有土地使用设定出让手续,土地使用权设定出让年限自1 998年4月5日至2048年4月4日止,设定出让用途为工业,应缴交的出让金为3585844. 88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据估价委托人提供的厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明:拍卖估价对象时,应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844. 88元,土地用途仍为工业。


2.估价对象批准用途为工业用途,虽现用途为商业、办公、酒店,但至价值时点,估价委托人、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途一工业用途评估,并充分考虑造价、租金等对价值的影响。


3.如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续,其一层价值初估预计为6000~6500元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/m2),二层价值在3800~4000元/m2(含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元/m2)。该数据仅供估价委托人参考。


4.根据估价委托人提供的租赁合同,权属人××××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同,租赁期限自2001年1 2月1日至2021年1 1月30日,且××市××××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则,评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。


(九)本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值,其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后,应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。


(十)本估价报告书一式五份,估价委托人四份,本机构存档一份。


估价结果报告


一、估价委托人


委托估价人:××区人民法院


二、房地产估价机构(略)


三、估价目的(略)


四、估价对象


(一)估价对象调查情况



(二)估价对象权利状况


1.估价对象为××××厂于1 992年建造,土地用途为工业,土地使用权类型原为划拨,1 998年办理房地产抵押登记,抵押期三年,2001年8月5日抵押合同到期后,又与抵押权人续期三年,1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让,设定出让年限自1 998年4月5日起至2048年4月4日止,至价值时点,其土地已使用4年(取整),尚剩余使用年限为46年(取整)。


2.估价对象所处建筑物建成于1992年,为钢混结构,房屋经济耐用年限60年,至价值时点,该建筑物已使用1 0年。


3.本次评估为委托房地产估价机构拍卖估价对象提供价格参考。


(三)估价对象状况


估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路,其西南距××路及××路不足50m,估价对象门前即有公交站点,有多路公交车经过,交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少,沿××路两侧分布较多商业小店面,商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296. 32m2,用途为工业,土地使用权类型原为划拨,设定出让年限自1 998年4月5日至2048年4月4日,至价值时点,该宗地已使用了4年,土地剩余使用年限为46年。


估价对象建筑物为一幢地下1层、地上1 2层钢混结构的综合楼,东南朝向,总建筑面积为17542. 50m2。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯,局部楼层安装中央空调,外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3. 3m,第一层层高为5m,第二~十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至价值时点,估价对象未按原规划用途用,主要作为“××酒店”使用,具体使用与装修情况如下:


底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。


二层用途为××餐厅,装修为地面铺瓷砖,墙面及顶棚为乳胶漆粉刷,顶棚饰有木脚线。


三层用途为健身房,装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯,面为乳胶漆粉刷,顶棚为油漆粉刷。


四层用途为中餐厅,正在装修,内设有若干间包间。


五层呈内走廊式布置,隔为若干间套房,无装修。


六层内部无隔断,无装修。


七层为三立(××)汽车配件有限公司办公场所,装修为地面铺地毯,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。


八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室,装修为地面铺地毯,其余装修与底层大致相同。


九~十二层为客房,装修为走廊地面铺地毯,客房为木门,地面铺花岗石,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。


地下室为设备层,无装修。


根据注册房地产估价师现场勘查,估价对象的使用与维护状况良好。


五、价值时点


2002年05月23日,为注册房地产估价师现场勘查之日。


六、价值类型(略)


七、估价依据(略)


八、估价原则(略)


九、估价方法


因估价对象规划批准用途为工业厂房,与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全,故采用成本法评估其市场价格;另估价对象存在潜在的出租收益,拟采用收益法评估其价格然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。


十、估价结果


估价对象在价值时点2002年05月23日的价值为¥3636. 11万元(大写:人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)


注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期(略)


估价技术报告


一、个别因素分析(略)


二、区域因素分析(略)


三、市场背景描述与分析


根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示,该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平,合计为380万m2但厂房的交易量与去年持平,而且厂房销售均价为1097元/m2,比上年的1455元/m2下跌358元/m2,跌幅达24. 6%下跌的主要原因为市区规划布局的调整,新增工业项目近年全部安排在新区,旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区,新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局,每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列,对工业厂房还存在有相当的需求。


四、最高最佳利用分析


估价对象规划批准用途为工业用途,根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看,注册房地产估价师认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑,仍以原规划用途一工业厂房进行评估。同时,由于估价对象处在市区,区域内工业厂房较少,适合中小型的加工企业使用,作为工业厂房仍有较好的市场条件。


五、估价方法适用性分析(略)


六、估价测算过程


评估思路:


遵循合法原则,并同时考虑估价目的对价格的影响,本次仍以批准的合法用途估价,不考虑改变用途对价格的影响。


由于待估地下室不计地价,本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高较高为5m,第二至十二层层高为4m,第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算,最后加总求得估价对象总价值。


(一)地下室


采用成本法


1.计算公式:根据成本法的要求,成本法估价的基本公式为:


房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧


2.计算过程:根据市场调查及有关规定,确定以下指标:



注:本市城镇土地使用税一直未执行,故不计。


3.计算结果:成本法评估地下室房产单价为1002元/m2


(二)综合楼底层


1.收益法


(1)计算公式:


V =A/R[1-1/(1+R)n]


式中V一收益法评估价格;


A——房地产年纯收益;


R——报酬率;


n——房地产收益年期。


(2)具体计算过程见下表:



注:本市城镇土地使用税一直未执行,故不计。


(3)计算结果:收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2


2.成本法


(1)计算公式:根据成本法的要求,成本法估价的基本公式为:


房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧


(2)计算过程:根据市场调查及厦门市的有关规定,确定以下指标:



注:本市城镇土地使用税一直未执行,故不计。


(3)计算结果:成本法评估房地产单价为2427元/m2


(三)综合楼二~十二层


1.收益法


(1)计算公式:


V=A/R[1-1/(1+R)n]


式中V——收益法评估价格;


A——房地产年纯收益;


R——报酬率;


n——房地产收益年期。


(2)具体计算过程见下表:



注:本市城镇土地使用税一直未执行,故不计。


(3)计算结果:2040元/m2


2.成本法


(1)计算公式:根据成本法的要求,成本法估价的基本公式为:


房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧


(2)计算过程:根据市场调查及××市的有关规定,确定以下指标:



注:本地城镇土地使用税一直未执行,故不计。


(3)计算结果:成本法评估房地产单价为2245元/m2


七、估价结果确定


(一)估价对象单价的确定


1.地下室:以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2


2.综合楼底层:以上采用两种方法测算估价对象结果,成本法测算结果为2445元/m2,收益法测算结果为2638元/m2,两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为:( 2427 +2638)/2=2533(元/m2)。


3.综合楼第二~十二层:以上采用两种方法测算估价对象结果,成本法测算结果为2245元/m2,收益法测算结果为2040元/m2,两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为:(2245 +2040)/2=2143(元/m2)。


具体见下表:



(二)房地产评估结果


估价对象在价值时点2002年05月23日的价值为3636. 11万元(大写人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)。




答案:
解析:

1.在封面上缺估价报告编号。


2.缺委托人住所,法定代表人。


3.估价结果报告的估价对象中未说明是否含有共有权。


4.缺估价方法定义。


5.估价结果报告中估价结果缺单价表示。


6.在估价技术报告中市场背景描述与分析中应说明估价对象所处区域工业厂房特点、现状,最好明确说明未来价格变动趋势。


7.在用成本法计算时,未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。


8.成本法计算时,建筑物建设成本当中缺开发期间税费的计算。


9.在用成本法列表计算时,勘察设计和前期工程费、开发过程中的费用、管理费、利率、开发周期及销售税费税率的取值未说明依据和理由。


10.成本法计算勘察设计和前期工程费等费用按建安工程造价的6%计算未说明取值依据或理由。


11.成本法计算时,投资利息应该按照复利计算。


12.在用成本法列表计算时,建筑物的投资利息计算中,应作“所有销售费用均与销售同时发生”的说明。


13.在用成本法计算时,缺基础设施建设费。


14.在用成本法计算时,缺公共配套设施建设费。


15.应说明在收益法计算中选用“净收益不变有限年期公式”的理由。


16.收益法计算有效毛收入时,只考虑了空置率,未考虑收租损失。


17.在用收益法计算时,应说明收益和费用部分均为预测值。


18.在用收益法计算年总费用时,也应说明这是客观正常情况下的费用,并说明取值依据(如维修费、管理费、保险费,租赁中介费)。


19.在用收益法计算时,未考虑租赁押金或租赁保证金利息收入或应作相关说明。


20.在用收益法计算时,未说明在土地出让合同中已约定不可续期。


21.本报告得出的估价结果是正常市场价格,应根据当地拍卖市场价格比正常市场价格偏低的幅度,对估价结果进行调减。假设条件中虽然说明了拍卖底价可能会低于其市场价值,但对估价结果并没有进行调减。


22.缺附件。说明:司法拍卖估价不考虑被查封、抵押、地役权等影响,但要考虑租约的影响(如为实现抵押权的拍卖,先抵押后出租的,不必考虑租约的影响。



王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800 元/m2的住房,首付款为30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合,贷款期限为20 年,按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20 万元,则商业贷款的最低月还款额为(  )元。

A.1297.91
B.3584.01
C.4881.93
D.5158.71

答案:B
解析:
本题中,王某按月等额还本付息,属于等额序列支付的情况,由题意,P=120 错误7800 错误70%-200000=455200(元),则月还款额A=Pi/[1-1/(1+i)^n]=455200 错误(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2%/12)^20 错误12]=3584.01(元)。


房地产权利包括物权和债权两大类,其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权:他物权包括用益物权和担保物权,而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×