房地产估价师经典例题6卷

发布时间:2022-01-13
房地产估价师经典例题6卷

房地产估价师经典例题6卷 第1卷


临时使用土地的时间可以为( )。

A.3个月

B.9个月

C.20个月

D.27个月

E.32个月

正确答案:ABC


工程勘察专业资质只设甲、乙级。( )

答案:错
解析:
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察专业资质设甲、乙级,根据工程性质和技术特点,部分专业可以设丙级。


房地产中介服务包括( )。

A.房地产咨询
B.房地产开发
C.房地产估价
D.房地产经纪
E.房地产广告设计

答案:A,C,D
解析:
房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。


若房地产市场的平均收益率为15%,国债的收益率为5%,商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为( )。

A.14%
B.19%
C.21%
D.22%

答案:B
解析:
【考点】投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%。


房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程,从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效年龄为10年,其门窗等损坏的修复费用为2万元,装饰装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,年龄为3年;设备的重置价格为603万元,平均寿命为15年,年龄为10年,残值率均为零。
将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。

A、 总折旧额
B、 物质折旧额
C、 建筑的折旧额
D、 年平均折旧额

答案:B
解析:


宪法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。

A.仕收

B.征用

C.征收或者征用

D.征购

正确答案:C
根据《宪法》的有关规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或征用,并给予补偿。


某房地产开发项目的占地面积为10000㎡,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元,预计平均销售单价为4500元/㎡,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为( )元/㎡。

A.2350

B.2937.5

C.3250

D.4062.5

正确答案:B


房地产估价师经典例题6卷 第2卷


市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。( )

答案:错
解析:
考点:市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。


我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下,房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。参见教材P46。


对于房地产开发用地而言,从某个特定投资者角度评估出的投资价值,一般大于市场价值。( )

答案:错
解析:
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断,是客观的、非个人的价值,在某一时点,市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值,投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值,只有投资价值大于市场价值,投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值,这时投资者就会放弃投资。


以下不属于经营性用地的是( )。

A.工业用地

B.旅游用地

C.娱乐用地

D.商品住宅用地

正确答案:A
[答案] A  2002年7月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中规定,商业、旅游,娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让,特殊情况下才允许协议出让。


以下交易属于正常交易的情况有( )。

A.土地使用权出让拍卖

B.相邻房地产的合并

C.房地产涉案拍卖

D.卖方负责补交土地使用权出让金

E.买方不负责缴纳契税

正确答案:BCDE
[答案] BCDE
拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外,拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。


(2017年真题) 决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有()。

A.销售价格
B.土地费用
C.开发规模
D.资金成本
E.项目风险

答案:D,E
解析:
本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。


2016年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人,售房收入44万元。

王某购买的住宅的产权登记面积为( )。

A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积

答案:A,D
解析:
本题考查的是房地产面积测算。房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算,标注在房屋权属证书上,记入房屋权属档案的,房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。参见教材P173。


相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近,是因为相似的房地产之间具有(  )。

A.异质性
B.排他性
C.替代性
D.互补性

答案:C
解析:
根据替代原则,在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较,从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格,任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果,是它们的价格相互接近。


房地产估价师经典例题6卷 第3卷


社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


某市上期房屋预测销售面积为200000mz,实际销售220000m2,平滑指数为0.43,则本期预测 销售面积为( )m。

A.208600

B.380600

C.211400

D.239400

正确答案:A
A根据公式Q= a St-1 +(1-a)Qt-1=O.43×220000+(1-O.43)×20000=208600(m2)


土地使用制度改革是将过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一,土地供应采取()的做法,改变成了土地使用权与所有权分离,主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人,有限期使用,可以转让、出租、抵押的做法。

A、有偿划拨,无限期使用,不得转让
B、无偿划拨,有限期使用,不得转让
C、无偿划拨,无限期使用,不得转让
D、无偿使用,无限期使用,可以转让

答案:C
解析:
本题考查的是房地产业的基本概念。城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革,把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一,土地供应采取无偿划拨,无限期使用,不得转让的做法,改变成了土地使用权与所有权分离,主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人,有限期使用,可以转让、出租、抵押的做法。


残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。( )

答案:对
解析:
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。


编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制( )。

A、现金流量表
B、利润表
C、资金使用计划
D、资金筹措计划
E、财务计划现金流量表

答案:C,D
解析:
本题考查的是财务报表的编制。可用排除法,基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表,一定在基本报表之前编出来,所以可以直接排除ABE。


速动比率越高说明企业的短期偿债能力越弱。(  )

答案:错
解析:
速动比率是速动资产与流动负债的比率,是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值,主要包括现金(货币资金)、短期投资、应收票据、应收账款等。速动比率越高说明企业的短期偿债能力越强。


居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


年龄超过65周岁的,不予办理房地产估价师注册。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产估价师注册。《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定,年龄超过65周岁的,不予注册。


房地产估价师经典例题6卷 第4卷


当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或者下降的数额大致接近时,宜采用( )预测房地产的未来价格。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

正确答案:B
[答案] B
运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的数额大致接近。


在下列定价方法中,需要使用损益平衡图的是( )。

  A.目标定价法
  B.价值定价法
  C.挑战定价法
  D.成本加成定价法

答案:A
解析:
本题考查的是制定租售方案。成本导向定价法包括两种,成本加成定价法和目标定价法,后一种需要用到损益平衡图。参见教材P98。


在城市房屋拆迁估价中,当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的,因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况,所以估价时点应为未来。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中,正确的有( )。

A.保留价是拍卖底价
B.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价≥评估价的80%
C.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价
D.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价
E.如果出现流拍可以降低保留价,但每次降低数额不得超过前次保留价的10%

答案:A,C,D
解析:
本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误,现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价;选项E错误,如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。


甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋,首层建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010年1月出租给乙公司,租赁期限为10年,乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼,并在二层顶部加建了500m2的包房,2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款,2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围,丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托,对房屋进行了抵押估价和征收估价。
如甲公司2014年3月未能偿还贷款,关于房屋处分的说法错误的是( )。

A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款
B.处分该房屋无需考虑原租约的影响
C.处分该房屋时应按登记用途处置
D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置

答案:B
解析:
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。强制拍卖时应考虑原有租约的影响。


下列房地产经营模式类型中,主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是( )模式。

A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售

答案:B
解析:
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。


商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于( )。


A、20%
B、15%
C、10%
D、25%

答案:B
解析:
本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%,开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%,开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。


假若银行对甲评估公司的评估结果有异议,申请重新评估,则重新评估的日期应为( )。

A.2002年6月18日

B.2004年6月18日

C.银行指定的日期

D.2002年6月18日到2004年6月18日

正确答案:A


房地产估价师经典例题6卷 第5卷


标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组,使同一组内的房地产具有相似性,并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据,经过分析,利用模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。( )

答案:错
解析:
本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组,使同一组内的房地产具有相似性,在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格,利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。参见教材P378。


明确估价对象的区位状况,就是要弄清估价对象的( )。

A、位置
B、交通条件
C、外部配套设施
D、周围环境
E、抵押担保

答案:A,B,C,D
解析:
考点:估价对象的确定。明确估价对象的区位状况,是要弄清估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设一楼盘,2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房,单价为18000元/平方米,按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米,陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款,银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。

商品房销售合同属于( )。

A、有偿合同
B、要式合同
C、单务合同
D、实践合同

答案:A,B
解析:
本题考查的是合同法概述。商品房销售合同属于有偿合同、要式合同、双务合同、诺成合同。


由于房地产具有明显的不可移动性和异质性,且市场集中度较低,因此房地产市场具有明显的( )特征。

A.垄断竞争
B.寡头垄断
C.垄断
D.竞争

答案:A
解析:
本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性,且市场集中度较低,因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。


房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。


建筑区划内,不属于业主专有的部分,也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施,应当认定为建筑物的共有部分。( )

答案:对
解析:
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内的以下部分,应当认定为建筑物的共有部分:(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通道部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层或者设备层间等结构部分。(2)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。P220。


《中华人民共和国城乡规划法》规定,一切建设项目都需要申请选址意见书。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误,则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括(  )。

A.通胀率上升
B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温
D.办公用房租赁市场升温

答案:A
解析:
市场状况调整是指应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。当存款利率下调、办公用房销售市场降温、办公用房租赁市场升温时,比准价格会低于收益价格。A 项,当通货膨胀率上升时,估出的比准价格高于收益价格。


房地产估价师经典例题6卷 第6卷


房地产投资资本金不能低于总投资的( )。

A.10%

B.20%

C.30%

D.35%

正确答案:D


某注册房地产估价师出借注册证书,违法所得为2 万元,最高可被处以( )万元罚款。

A.1
B.2
C.3
D.6

答案:C
解析:
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。《注册房地产估价师管理办法》第三十八条规定,注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令其改正,没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


由于通货膨胀会对投资收益产生影响,所以投资者在进行投资分析时,通常要用(  )作为评价指标。

A.较高的期望投资回报率
B.较高的实际投资回报率
C.较低的期望投资回报率
D.较低的实际投资回报率

答案:A
解析:
在通货膨胀的情况下,现金的购买力肯定会下降,因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期,以补偿购买力的损失。即投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响,因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。


在现代市场经济活动中,股票的盈利是事前就已确定的一个固定数值,而不是一个事前难以确定的未知数。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


投资回收是指所投入的资本的回收,即保本。( )

答案:对
解析:
考点:报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收,即保本。


市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


下列经分类后的房地产中,不属于按实物形态分类的是( )。

A.未来状况下的房地产
B.已灭失的房地产
C.部分产权的房地产
D.以房地产为主的整体资产

答案:C
解析:
本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态,可以把房地产分为下列9类:土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产;选项C,部分产权的房地产,属于按权益状况划分的种类。


<三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元/㎡。

请问:

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

正确答案:
1.错误有:
  (1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。
  或:不应采用实际支出时的各项成本费用。
  (2)应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。
  或:不应计自至估价时点。
  (3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
  或:利润不应是开发商的期望利润。
  2.重置价格还应减去折旧。
  或:(1)或能存在的施工质量缺陷,有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
  (2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
  (3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。