22年房地产估价师经典例题6篇

发布时间:2022-03-07
22年房地产估价师经典例题6篇

22年房地产估价师经典例题6篇 第1篇


根据以下材料,请回答 106~110 问题:某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目,为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定,开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项,余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

第106题:该估价机构在开始市场分析之前,需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标,下列属于用地控制指标的是( )。

A.人绿地率

B.停车位

C.用地性质

D.建筑密度

正确答案:C


比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。( )

答案:错
解析:
考点:房地产状况调整的内容。比较法中权益状况调整的内容不包括配套设施状况。


根州《房地产广告发布暂行规定》,禁止发布房地产销售广告的情形有( )等。

A.集体土地上的合法房屋

B.代管房屋

C.列入拆迁范围内的房崖

D.共有房屋

E.商品房预售许可证办理之中的房屋

正确答案:AE


在房地产转让登记中,向房地产管理部门应提交( )。

A.《房屋所有权证》

B.《土地使用权证》

C.乙某同意放弃购买的书面证明

D.房地产转让合同

正确答案:ABCD


以下关于保障性住房的特征表述错误的是( )。

A.廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、商品住房都属于保障性住房
B.廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内,保证基本居住功能
C.经济适用住房的购房人拥有有限产权,购房满5年可转让,但应按照规定交纳土地收益等价款
D.公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭

答案:A
解析:
本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房,包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。


(2015年真题) 房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时,资金筹措计划要与项目的()配合考虑。

A.质量控制目标
B.销售收入计划
C.工程建设招标计划
D.客户定位

答案:B
解析:
本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划,要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础,确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时,需要考虑销售收入计划。


下列估价业务中,估价机构可以承接的是(  )。

A.超出了估价机构业务范围的估价业务
B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D.承接后出现很大执业风险的估价业务

答案:C
解析:
估价机构不应承接估价业务的情形有:①超出了本机构的业务范围;②自己的专业能力难以胜任;③估价业务有较大的风险。C项,估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系,或者与估价对象有利益关系,应回避相应的估价业务。


该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的的评估价值应为( )。

A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

正确答案:B


理论上房地产的供求状况可分为( )。

A.全国房地产总的供求状况
B.本地区房地产总的供求状况
C.全国同类房地产的供求状况
D.本地区同类房地产的供求状况
E.全国不同类型房地产供求状况

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况有多种分类,如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求,此外可以分为以下4 种类型:(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。


22年房地产估价师经典例题6篇 第2篇


基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

正确答案:C


某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营,资本金为100万元,其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。

A.10%

B.11.27%

C.14.18%

D.22.55%

正确答案:D


速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标,但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。(  )

答案:对
解析:
速动比率是速动资产与流动负债的比率,是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值,主要包括现金(货币资金)、短期投资、应收票据、应收账款等。计算速动比率时,扣除存货的主要原因是:①在流动资产中,存货的变现能力最差;②由于某种原因,部分存货可能已经损失报废还没处理;③部分存货可能已经抵押给债权人;④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此,速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。


路线价法特别适用于( )的土地进行的估价。

A.房地产税收

B.城镇土地整理

C.城市房屋拆迁补偿

D.土地使用权出让

E.市地重划

正确答案:ABCE
路线价法特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。


下列情况中可以发布房地产预售或销售广告的有( )。

A.尚未取得房地产项目预售许可证的

B.房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的

C.工程资料尚未全部归档的

D.工程决算尚未通过审计的

E.工程质量验收不合格的

正确答案:CD
根据《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》及《土地管理法》的有关规定,选项A、B、E的情况,均禁止发布房地产广告,另外。尚未取得国有土地使用权的,未经国家征用的集体所有土地上开发建设的、权属有争议的、违反国家有关规定建设的及法律、行政法规规定禁止的其他情形,均禁止发布房地产广告。


房屋开发费包括( )。

A.公共配套设施建设费

B.建筑物及构筑物的拆除费

C.建筑安装工程费

D.基础设施建设费

正确答案:ACD


一经选择,36个月内不得变更

答案:错
解析:
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。非住宅建设用地使用权届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请延期。


机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点,本质上是由房地产的( )特性决定的。

A、易受限制
B、相互影响
C、独一无二
D、不可移动

答案:D
解析:
考点:不可移动。房地产的不可移动特性,决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并要受制于其所在的空间环境。


22年房地产估价师经典例题6篇 第3篇


抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的,应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。(  )

答案:对
解析:
抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。


某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为( )年。

A.40

B.43

C.47

D.50

正确答案:B
因为40<(50—3),所以建筑物的经济寿命应为:3+40=43(年)


某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用,总建筑面积5000㎡,建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡,重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年,第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入),管理费为建设成本的3%,年利率为6%,销售税费为150万元,开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为540万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述资料,计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。

答案:
解析:
房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧
1.土地重新购建成本

2.建筑物重新购建成本
(1)建设成本
1)第一年:1500×40%=600(万元);
2)第二年:1500×60%=900(万元)
(2)管理费用
1)第一年:600×3%=18(万元);
2)第二年:900×3%=27(万元)
(3)利息
(600+18)[(1+6%)1.5-1]+(900+27)[(1+6%)0.5-1]=83.85(万元)
(4)销售税费150万元
(5)开发利润300(万元)
建筑物重新购建成本:1500+18+27+83.85+150+300=2078.85(万元)
3.建筑物折旧
(1)门窗墙面修复成本=8(万元);
(2)装饰装修折旧额=540×3/5=324(万元);
(3)设备折旧额=100×3/10=30(万元);
(4)长寿命项目折旧额=(2078.85-8-540-100)×3/48=89.43(万元)
折旧合计为:8+324+30+89.43=451.43(万元)
该宗房地产成本价值=588.35+2078.85-451.43=2215.77(万元)


下列关于一般房屋登记程序,正确的是()。

A、受理→申请→登簿
B、受理→登簿→审核
C、申请→受理→登簿
D、受理→申请→登簿→审核

答案:C
解析:
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记,主要程序为申请、受理、审核和登簿。


某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月,以该在建工程抵押向甲银行贷款,未办理登记。2012年10月,该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款,办理了抵押登记,11月该企业取得预售许可证。2012年12月,无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套,2014年3月该项目竣工交付。5月,该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月,该企业到期不能偿还债务,甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
 2.刘某应缴纳的契税为( )元。

A.9000
B.13500
C.27000
D.45000

答案:A
解析:
本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。参见教材P217。


多层建筑一般指4~10层的房屋。

答案:错
解析:
多层建筑
指4~6层的建筑。


下列控制性详细规划的控制指标中,属于建筑形态控制规定性指标的有( )。

A.容积率
B.人口容量
C.建筑体量
D.建筑高度
E.建筑后退红线距离

答案:D,E
解析:
本题考查的是控制性详细规划。选项A属于环境容量控制规定性指标;选项B属于环境容量控制指导性指标;选项C属于城市设计引导及控制指导性指标。参见教材P33~35。


利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。

答案:错
解析:
不计算房屋面积的范围
1)层高小于2.20m 的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室等。
2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3)房屋之间无上盖的架空通廊
4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋
8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。


在我国,县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。(  )

答案:对
解析:
在我国,城市土地属于国家所有,地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者,垄断了国有土地使用权出让市场。


22年房地产估价师经典例题6篇 第4篇


由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点,投资者在进行投资决策时,不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性,而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 ( )

答案:错
解析:
由于房地产投资具有区位选择异常重要的特点,投资者在进行投资决策时,不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性,而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。


关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法,正确的有()。

A.在合法利用下,现状价值不高于市场价值
B.在合法利用下,(市场价值一现状价值)≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润
C.在现状利用为最佳利用下,现状价值等于市场价值
D.在不是合法利用下,现状价值不低于市场价值
E.同一估价目的、价值类型下,不能同时评估市场价值和现状价值

答案:A,B,C
解析:
本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。 在合法利用下,现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用,则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下,现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下,必然有(市场价值一现状价值)>将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。否则,现状利用就 是最高最佳利用,现状价值就是市场价值。参见教材P99。


房地产司法拍卖估价,因估价对象可能存在抵押权或债权,所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。(  )

答案:错
解析:
在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同,司法拍卖估价不考虑债权债务因素。如表2所示。
表2 不同估价目的的估价对象范围

注:√表示估价对象包括;×表示估价对象不包括。


调查评估路线价,通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地,运用( )等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价,然后计算其平均数或中位数、众数,即得该路线价区段的路线价。

A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
E、建筑物剩余技术

答案:A,B
解析:
考点:调查评估路线价。调查评估路线价,通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地,运用收益法(通常是其中土地剩余技术)、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价,然后计算其平均数或中位数、众数,即得该路线价区段的路线价。


直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由( )决定的。

A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料

答案:A
解析:
本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由房地产的历史价格资料决定的。


甲拥有两套住宅,现因急需用钱欲转让其中一套住宅,该住宅租约尚未到期。
由于此住宅出租可以获得租金,因此可以采用( )进行估价。

A.成本法
B.比较法
C.收益法
D.假设开发法

答案:C
解析:
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于此住宅出租可以获得租金,因此可以采用收益法进行估价。


由于城市规划的需要,政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅,权属证书齐全,现用于出租;另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。

现甲对估价结果有异议,正确的做法是( )。

A、向当地估价专家委员会申请鉴定
B、向原房地产估价机构申请复核估价
C、提起行政诉讼
D、申请仲裁

答案:B
解析:
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的,应当向原房地产估价机构申请复核估价,对房地产估价机构的复核结果有异议的,向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。


某写字楼因停车位数量不能满足需求,租金明显低于市场租金,由此造成的写字楼折旧属于(  )。

A.外部折旧
B.功能落后折旧
C.功能缺乏折旧
D.使用磨损折旧

答案:B
解析:
根据引起建筑物折旧的原因,建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种:①功能缺乏折旧;②功能落后折旧;③功能过剩折旧。其中,功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损,如设备、设施陈旧落后或容量不够,建筑式样过时,空间布局欠佳等。


下列不确定性因素中,属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有( )。

A.土地费用

B.权益投资比率

C.运营费用

D.开发期

E.贷款利率

正确答案:ADE


22年房地产估价师经典例题6篇 第5篇


若房地产投资项目的财务净现值大于零,则说明该项目的获利能力( )基准收益率的要求。

A、未达到
B、正好达到
C、已超过
D、接近于

答案:C
解析:
本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可行的。参见教材P181。


由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


7~9 某公司自有酒店200m2,该酒店位于繁华的商业中心,经营三年来连年亏损,而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m2·月)。

第 7 题 若对该房地产采用收益法进行评估,则净收益按( )计算。

A.0元/(m2·月)

B.80元/(m2·月)

C.按亏损前的净收益

D.按市场租金

正确答案:D


甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体,有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业,该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租,酒店自营,住宅销售。2015年9月,甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构进行评估。2017年7月甲公司偿还了全部银行贷款后,决定出售该综合体未出租的办公和商业用房,再次委托乙房地产估价机构进行评估。

第二次估价,估价师不必遵循的估价原则是( )。

  A.独立、客观、公正
  B.一致性原则
  C.谨慎原则
  D.价值时点原则

答案:C
解析:
第二次估价是甲公司决定出售该综合体未出租的办公和商业用房,再次委托乙房地产估价机构进行评估,此时评估的是转让价值,不必遵循谨慎原则。


价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。 ( )

正确答案:×
价值定价法指确定的价格对于消费者来说,代表着“较低的价格,相同的质量”,即“物美价廉”。它并不依赖于成本。


关于房地产估价长期趋势运用的说法,正确的有()。

A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价
B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响
C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定
D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律
E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力

答案:C,D,E
解析:
本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误,移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,而非季节波动。参见教材P352。


王某以总价150 万元购买一商铺用于出租经营,其中贷款额为60 万元,每年的还本付息额为7.8 万元,扣除运营费用的年租金收入为18 万元,王某在贷款期内的税前现金回报率是(  )。

A.11.33%
B.12.00%
C.17.00%
D.20.00%

答案:A
解析:
现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中,税前现金回报率等于营业利润(净经营收入)扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。根据题意,税前现金回报率=(18-7.8)/(150-60)=11.33%。


施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。

A.注册建筑师

B.注册结构工程师

C.注册建造师

D.注册监理工程师

正确答案:C


抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。( )

正确答案:√
抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。


22年房地产估价师经典例题6篇 第6篇


效益相同的房地产投资方案,宜采用的方案经济比选方法有( )。

A.净现值法
B.费用现值比较法
C.等额年值法
D.费用年值比较法
E.差额投资内部收益率法

答案:B,D
解析:
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时,可采用费用现值比较法和费用年值比较法。


某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地,目前其价格已上涨了50%,根据有关政策规定,该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。( )

答案:错
解析:
本题考查的是假设开发法的估价前提。该企业需清退房地产开发业务,属于自愿转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。


土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


我国对外筹资成本是在( )的基础上加一定的百分比。

A、伦敦同业拆放利率
B、新加坡同业拆放利率
C、纽约同业拆放利率
D、香港同业拆放利率

答案:A
解析:
本题考查的是利息与利率。我国对外筹资成本是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分比。参见教材P151。


在下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有( )。

A.空置量
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.失业率

答案:B,D
解析:
本题考查的是房地产市场指标。选项A属于供给指标,选项C属于供给指标,选项E属于需求指标。P42~44。


收益性房地产投资分析中,抵押贷款还本付息属于经营费用。( )

答案:错
解析:
[解析] 收益性物业经营状况的评估


建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人缴纳城镇土地使用税。(  )

答案:对
解析:
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方划分使用比例分别纳税。


外部配套设施的完备状况,对于已建成的住宅房地产尤为重要。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产区位因素。对于已建成的房屋特别是住宅,外部公共服务设施完备状况是特别重要的。


某三层楼房,每层建筑面积相等,房地总价值为200万元,其中一层价值是二层价值的2倍,三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元,下列关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。

A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%

B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

正确答案:ACD