22年房地产估价师考试题库精选8辑

发布时间:2022-03-07
22年房地产估价师考试题库精选8辑

22年房地产估价师考试题库精选8辑 第1辑


通过市场调研,获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为( ) 元每平米。

A.4075.0

B.4242.5

C.4410.0

D.4577.5

正确答案:B


(2013真题) 转让房屋开发建设项目,除建设用地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的()以上。

A.25%
B.30%
C.35%
D.50%

答案:A
解析:
本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,除土地使用权出让金外,应完成开发投资总额的25%以上。


我国到“十一五”期末,全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到( )住房困难家庭。

A.低收入

B.中低收入

C.中等收入

D.所有

正确答案:A


某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为( )美元/m2,(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币)。

A、1450
B、1496
C、1540
D、1659

答案:D
解析:
考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为:(1500×6.65+80×8)÷ 6.4=1659(美元/m2)。


按投资计算基础的不同,现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


(一)  甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2·天);地上 1~4 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2·天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为(  )万元。

A.810
B.132025
C.2835
D.4860

答案:C
解析:
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,应补地价,以及其他法定优先受偿款。本案例,该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款为未付清的工程款。具体数额为:40500×(1-93%)=2835(万元)。


22年房地产估价师考试题库精选8辑 第2辑


解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。( )

答案:错
解析:
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。


在城市规划中,用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。

A.城市蓝线

B.城市绿线

C.城市紫线

D.城市黄线

正确答案:A


取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。 ( )

答案:对
解析:


调节纳税人负担轻重的主要税制要素是( )。

A.税率
B.税基
C.附加和加成
D.免征额

答案:A
解析:
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重,主要通过税率的高低来调节


委托贷款的风险,由( )承担。

A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行

答案:A
解析:
委托贷款——是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金,由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费,不承担贷款风险。


通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目,不需要房地产开发企业自行办理(  )。

A.规划意见书(选址)
B.建设用地规划许可证
C.国有土地使用证
D.建设工程规划许可证

答案:A
解析:
对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目,规划意见书(选址)审批环节已经在土地一级开发环节完成,出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,已经作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定下来,开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。


22年房地产估价师考试题库精选8辑 第3辑


下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺,后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( )万元。
  

A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8

答案:B
解析:
本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度=总深度×前街路线价÷(前街路线价+后街路线价)=175×320÷(320+240)=100(英尺)。后街影响深度=总深度×后街路线价÷(前街路线价+后街路线价)=175×240÷(320+240)=75(英尺)((或:总深度-前街影响深度=175-100)。总价=前街路线价×前街临街平均深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度+后街路线价×后街临街平均深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度=320×100%×30×100+240×120%×30×75=160.8(万元)。


货币包括现金和各种银行存款,M2表示为( )。

A.第一层次现金流通量
B.第二层次最活跃的货币
C.第二层次第二活跃的货币
D.第三层次储币待购的货币

答案:D
解析:
本题考查的是货币供给层次。第三层次M2为广义货币,目的在于“储币待购”,为第二活跃的货币。参见教材P244。


耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人,包括国家机关、企业、事业单位,乡镇集体企业、事业单位、农村居民等。对于农民家庭占用耕地建房的,家庭成员中除未成年人和无行为能力人外,都视为耕地占用税的纳税人。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


在采用比较法估价时,也可根据估价对象、价值时点等情况,有针对性地收集一些交易实例。( )

答案:对
解析:
考点:收集大量交易实例的必要性。在采用比较法估价时,也可根据估价对象、价值时点等情况,有针对性地收集一些交易实例。


某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为( )。

A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%

答案:B
解析:
本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元。成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.30%。


交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么?

正确答案:
交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例;类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并与估价对象房地产状况相同(用途、结构、权利性质相同)或相当(规模、档次相当)的房地产;可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合,成交日期尽量接近估价时点,成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的类似房地产;估价对象房地产是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。
交易实例房地产的外延最大,类似房地产次之,可比实例房地产和估价对象房地产最小,是包围与被包围关系。


22年房地产估价师考试题库精选8辑 第4辑


某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米,竣工面积为400万平方米,2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米,该市商品住宅的平均建设周期为( )年。

A、0.5
B、1.0
C、1.5
D、2.0

答案:D
解析:
本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=(600+200)/400=2。参见教材P40~41。


经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行r变更。按规定,A房地产开发企业的正确做法是,应当在变更确立之日起10日内,电话通知买受人。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


耕地占用税的征税对象,是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。农田水利占用耕地的,同样征收耕地占用税。( )

答案:错
解析:
本题考查的是耕地占用税。耕地占用税的征税对象,是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。农田水利占用耕地的,不征收耕地占用税。


只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。(  )

答案:对
解析:
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。


(2017年真题) 某县下辖的H镇,因公共基础设施建设需要,征收该镇东南街区国有土地上的房屋,2017年3月28日发布了征收决定公告,甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同,并于2017年4月15日开始进场实地查勘,5月5日甲评估机构出具估价报告。

被征收房屋评估的价值时点为2017年()。

A.3月28日
B.4月13日
C.4月15日
D.5月5日

答案:A
解析:
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日,用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。


下列房地产估价相关活动中,属于传统价值评估业务范畴的是(  )。

A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

答案:B
解析:
房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的,对各种房地产的各种价值进行评估),通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。


22年房地产估价师考试题库精选8辑 第5辑


通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的是( )。

A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率

答案:D
解析:
本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中,清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。


某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积lOOm2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为( )元/m2。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

正确答案:B


路线价法估价的操作步骤有( )。

A.划分路线价区段

B.设定标准临街深度

C.选取标准临街宗地

D.调查评估路线价

E.修正路线价差值

正确答案:ABCD
[答案] ABCD
运用路线价法估价一般分为下列六个步骤进行:①划分路线价区段;②设定标准临街深度;③选取标准临街宗地;④调查评估路线价;⑤制作价格修正率表;⑥计算临街土地的价值。


丙在购买该房屋的过程中可以申请( )。

A.住房公积金贷款

B.自营性个人住房贷款

C.个人住房组合贷款

D.单位购建房贷款

正确答案:AC


建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。( )

答案:对
解析:
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损,其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差,在竣工之前可能就已经存在。参见教材P311。


22年房地产估价师考试题库精选8辑 第6辑


合伙制房地产估价机构中,专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于()。

A.50%
B.60%
C.70%
D.80%

答案:B
解析:
是房地产估价机构资质等级。专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求:有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参见教材P154.


在完善的市场经济下,土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


甲乙是两块条件相同的相邻地块,甲土地单价为1400元/m2,容积率为4,土地使用年限为40年:乙土地单价为900元/m2,容积率为2.5,土地使用年限为50年,则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。( )

答案:错
解析:
本题考查的是净收益每年不变的公式。甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350(元/m2),V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/m2)。乙的楼面地价=土地单价/容积率=900/2.5=360(元/m2),V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/m2)。则投资乙地块比甲地块更经济。


已知一年期国债利率为3.31%,垡利率为5.43%,投资风险补偿为2.23%,管理负担补

偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为( )。

A 7.78 B 8.28 C 13.21 D 14.21

正确答案:A


居住区内车行道宽度为单车道时,每隔150米左右应设置车辆会让处。( )

答案:对
解析:
本题考查的是居住区道路的规划布置。居住区道路规划布置的基本要求:
(1)居住区内部道路主要为本居住区服务,为了保证居住区内居民的安全和安宁,不应有过境交通穿越居住区,特别是居住小区。同时,不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。(2)道路走向要便于职工上下班。(3)应充分利用和结合地形,如尽可能结合自然分水线和汇水线,以利雨水排除。(4)在进行旧居住区改建时,应充分利用原有道路和工程设施。(5)车行道一般应通至住宅每单元的入口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5m,与车行道边缘的距离不小于3m。(6)尽端式道路长度不宜超过120m,在端头处应能便于回车,回车场地不小于12mX12m。(7)如车道宽度为单车道时,则每隔150m左右应设置车辆会让处。(8)道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。(9)道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。参见教材P42。


出租商品住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。(  )

答案:对
解析:
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。


22年房地产估价师考试题库精选8辑 第7辑


建设工程经城市规划行政主管部门验线后,方可破土动工。( )

答案:对
解析:
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程经城市规划行政主管部门验线后,方可破土动工。


下列影响某宗建设用地价格的因素中,不属于权益因素的是( )。

A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限

答案:B
解析:
本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中,对房地产利用的限制:房地产权利及其行使的限制;房地产使用管制;相邻关系的限制。对房地产估价来说,有意义的使用管制主要是:农用地转为建设用地,对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B,所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境,不属于权益因素。参见教材P128。


《城市房地产管理法》规定国家实行( )登记发证制度。

A.土地所有权

B.土地使用权

C.房屋所有权

D.房地产他项权利

E.继承权

正确答案:BC


拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵,无论该责任最终应该由谁承担,拍卖人应该先行负责。( )

答案:对
解析:
本题考查的是瑕疵请求规则。拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵,无论该责任最终应该由谁承担,拍卖人应该先行负责。


街道绿地指住宅四旁绿地。( )

答案:错
解析:
本题考查的是居住区绿地的规划布置。宅旁和庭院绿地指住宅四旁绿地;街道绿地指居住区内各种道路的行道树等绿地。


下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于收益相关指标的是( )。

A、出租率
B、基准收益率
C、成本利润率
D、资本金投入比例

答案:A
解析:
本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指标;选项C必须加目标两字方为评价标准类指标;选项D属于融资参数。参见教材P258。


22年房地产估价师考试题库精选8辑 第8辑


城市规划运作体系包括城市规划具体编制和规划实施控制两个方面。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


划分路线价区段时,将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此,两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。( )

答案:错
解析:
本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段,有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。


在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是( )。

A.单元估算法
B.单位指标股算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法

答案:D
解析:
本题考查的是房屋开发费。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。


某国有土地上房屋征收时,组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。

A.房屋征收部门
B.市、县级人民政府
C.地产行业主管部门
D.房屋征收实施单位

答案:A
解析:
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。


某房地产在2006年3月的价格为2009元/ m2,现在调整为2006年9月的价格。已知

该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为:99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7

和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为( )元/ m2。

A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7

正确答案:D


房屋征收当事人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起5日内,向专家委员会申请鉴定。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。P64。