房地产估价师考试答案9卷

发布时间:2022-03-07
房地产估价师考试答案9卷

房地产估价师考试答案9卷 第1卷


产权属国家所有的房屋,其房产税()。

A.不需缴纳
B.由经营管理的单位和个人缴纳
C.由城市房地产管理部门缴纳
D.由房屋的所有者缴纳

答案:B
解析:
本题考查的是房产税。产权属于全民所有的,以经营管理的单位和个人为纳税人。


关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法,正确的有( )。

A、在合法利用下,现状价值不高于市场价值
B、在合法利用下,(市场价值一现状价值)≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润
C、在现状利用为最高最佳利用下,现状价值等于市场价值
D、在不是合法利用下,现状价值不低于市场价值
E、同一估价目的、价值类型下,不能同时评估市场价值和现状价值

答案:A,B,C
解析:
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下,现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用,则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下,现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下,必然有(市场价值一现状价值)≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。否则,现状利用就是最高最佳利用,现状价值就是市场价值。选项D,在不是合法利用下,现状价值有可能高于市场价值;选项E,在现状利用就是最高最佳利用时,现状价值就是市场价值。


运用比较法求取房地产的价格时,选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5~2范围内。( )

答案:对
解析:
本题考查的是选取可比实例。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5~2倍范围内。


建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。( )

答案:对
解析:
本题考查的是国有土地。使用权人享有占有、使用和收益的权利;不得改变土地用途,如需改变用途,必须经有关行政主管部门批准;建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。参见教材P12。


(2017真题) 根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为()。

A.综合平衡法
B.环境容量法
C.区域分配法
D.系统工程法

答案:B
解析:
本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法,它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。


某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2,经调查,其成交价格为150万元,另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1∶0.8,则按建筑面积计算的比准价格是(  )元/m2。

A.8571
B.10000
C.13393
D.15625

答案:B
解析:
由题意可知,该可比实例的建筑面积为120/0.8=150(m2),则按建筑面积计算的比准价格=成交价格/可比实例的建筑面积=150/150=1(万元/m2)=10000(元/m2)。


甲公司在媒体上发布的广告( )。

A.可借用其他相同类型的项目形象

B.可以承诺为购房人办理入住户口

C.不得涉及装修内容

D.由于价格是随市场变化而变化,一律不表明销售价格

正确答案:C
房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。


房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

正确答案:D
[答案] D
遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。


甲房地产开发企业(以下简称甲企业)实施旧城改造项目,办理相关手续后对赵某住房实施拆迁,双方对评估结果未达成一致意见,甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告,张某预购了该项目的一套住宅,商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中,甲企业发现原图纸客厅设计不合理,经规划和设计部同意,将客厅宽度和面积做了修正,并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人,要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2,商品房买卖合同对面积误差未作约定。
张某购买该房屋应缴纳的税为(  )。

A.房产税
B.城镇土地使用税
C.契税
D.营业税

答案:C
解析:
A 项,个人所有非营业用的房产免征房产税。B 项,城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象,向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。C 项,《契税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。D 项,营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。


房地产估价师考试答案9卷 第2卷


在假设开发法中,折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数,它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。(  )

答案:对
解析:
折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数,与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同,具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率,它体现了资金的利率和开发利润率两部分。现金流折现法属于动态分析法。


某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是( )。

A.1.82%

B.2.33%

C.3.57%

D.5.45%

正确答案:A


某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得,不可续期,土地到期无偿收回建筑物及土地使用权;建筑物为钢筋混凝土结构,于2005年9月30日建成,建筑面积10000m2,容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元,每年多耗电0.5万元。经调查,2013年9月30日,类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2,取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍;类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2,建筑物重置成本是建设成本的1.32倍;房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元,空调系统以外的其他设备重置价格为80万元,平均寿命为10年,残值率为零。土地报酬率为7%,房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。(10分)

答案:
解析:
价值时点是2013年9月30日,此时土地剩余使用时间为41年。
成本法计算公式:该厂房2013年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
(1)土地重新购建价格



(2)建筑物重新购建价格1800×1.32×1=2376(万元);
(3)建筑物折旧
1)物质折旧
①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元
②空调以外的其他设备折旧费=80×8/10=64万元
③土地到期,建筑物及土地使用权无偿收回,建筑物使用年限为49年,
长寿命项目折旧费=(2376-30-80)×8/49=369.96(万元)
④物质折旧小计:463.96万元
2)功能折旧(功能过剩引起的折旧)
在用建筑物重置成本情况下,功能过剩折旧=超额持有成本



建筑物折旧小计:463.96+5.98=469.94(万元)
建筑物市场价值=1643.02+2376-469.94=3549.08(万元)。


在某一价值时点下,某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断,可能高于其理论价格。()

答案:对
解析:
本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言,房地产价值 由市场力量决定,是客观的,即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成,可能高于其理论价格。参见教材P6。


城市规划对土地使用管制的内容,主要包括(  )等。

A.建筑高度
B.建筑结构
C.容积率
D.土地使用权来源
E.土地用途

答案:A,C,E
解析:
土地使用管制情况,说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地,还要说明规划条件,包括:①土地用途;②容积率或建筑控制规模;③建筑高度;④建筑密度;⑤绿地率;⑥其他要求,如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。


( )业务模式下的现金流出包括购买成本(含购买价格和购买税费)、更新改造成本和转售税费,现金流入主要指转售收入。

A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售

答案:D
解析:
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费,现金流入主要指转售收入。


住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?

答案:
解析:

(一)宏观环境分析①经济环境;②城市规划;③政策环境。


(二)房地产市场发展现状和趋势分析①城市土地供应;②城市住宅开发状况;③住宅供给和需求状况;④存量住宅交易状况。


(三)客户分析①产品的需求特征;②产品购买决策过程;③客户生活形态特征。


(四)竞争分析①竞争对手分析;②竞争项目分析。



(一)抵押人借甲债务80万元,签订了房地产抵押合同,之后又借乙20万元,抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产,共卖得净价款80万元,其中新增房屋折合价款20万元。

按《城市房地产管理法》和《担保法》规定,甲只能优先受偿( )万元。

A.70

B.60

C.40

D.30

正确答案:B


房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提

答案:错
解析:
房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋,收回国有土地使用权,“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。


房地产估价师考试答案9卷 第3卷


李某于2014年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后,李某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了40万元。2015年9月为筹集资金,作其他投资,欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万,李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元。
现估价人员掌握的资料有:(1)李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件;(2)李某的购房发票;(3)商品房预售许可证复印件;(4)其他市场资料。
问:
1.上述资料用于抵押估价是否齐全
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价
3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么

答案:
解析:
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全;比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价;估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值,因为重新装修时会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。


某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造,甲开发公司在申请了拆迁许可证后,委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时,收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料,采用收益法进行评估:对该区域内一座小学进行评估时,采用了市场法评估,请问,乙估价公司在评估中有什么错误?

正确答案:


建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为( )。

A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

答案:A
解析:
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正:将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费,将可比实例的状况调整到估价对象的状况。


建筑工程施工图中,主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号。( )

答案:对
解析:
本题考查的是建筑识图基础。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号,凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。参见教材P72。


下列城市用地中,属于商业服务业设施用地的有( )。

A.旅馆
B.高尔夫球场
C.卫生防疫站
D.出租汽车场站
E.证券期货交易所

答案:A,B,E
解析:
本题考查的是城市用地。选项C属于公共管理与公共服务设施用地;选项D属于道路与交通设施用地。参见教材P18~21。


(二)张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为 600 万元的商铺,首付款为总价的 50%,其余为银行提供的年利率为 8%,期限为 10 年,按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限为 19 年,首年租金为 150 万元,每隔 5 年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案:购买总价为 400 万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第 1 年年初一次性付清,该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为 19 年,其中前 10 年的年租金为 120 万元,后 9 年的年租金为 190 万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。
 1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
  2.试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣

答案:
解析:
 1.(1)编制甲方案的资本金现金流量表,如表1 所示。

表1 甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300 错误8%错
误(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71(万元)。
  (2)编制乙方案的资本金现金流量表,如表2 所示。
表2 乙方案的资本金现金流量万元

2.用差额投资内部收益率法进行方案比选
  (1)进行单一方案评价
  NPV 甲=-300+67.79/15%错误[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%错误[1-1/(1+15%)
5]错误1/(1+15%)5+124.03/15%错误[1-1/(1+15%)5]错误1/(1+15%)
10+130.24/15%错误[1-1/(1+15%)4]错误1/(1+15%)
15=-300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06(万元)>0,甲方案可行。
  NPV 乙=-400+85/15%错误[1-1/(1+15%)10]+155/15%错误[1-1/(1+15%)9]
错误1/(1+15%)10=-400+426.60+182.82=209.42(万元)>0,乙方案可行。
  (2)用差额投资内部收益进行方案比选
  因为乙方案投资高于甲方案,由乙方案减去甲方案得到的现金流量表,如表3 所示。
表3 现金流量表

(3)计算(乙-甲)差额内部收益率
  令i1=16%,NPV1=-100+17.21/16%错误[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%错误
[1-1/(1+16%)5]错误1/(1+16%)5+30.97/16%错误[1-1/(1+16%)5]错误
1/(1+16%)10+24.76/16%错误[1-1/(1+16%)4]错误1/(1+16%)15=4.88(万元)。
  令i2=17%,NPV1=-100+17.21/17%错误[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%错误
[1-1/(1+17%)5]错误1/(1+17%)5+30.97/17%错误[1-1/(1+17%)5]错误
1/(1+17%)10+24.76/17%错误[1-1/(1+17%)4]错误1/(1+17%)15=-0.97(万元)。
  FIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)错误1%=16.83%。
  因为FIRR=16.83%>15%,所以乙方案优于甲方案。


在同样条件下,一般住宅层数愈高,住宅建筑净密度愈低。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


对于非出租的房产,其房产税的计税依据为房产原值,税率为。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列图件中,( )是不动产产权证书和宗地档案的附图。

A.地形图
B.地籍图
C.宗地图
D.地貌图

答案:C
解析:
宗地图是描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图,是①不动产产权证书和②宗地档案的附图。


房地产估价师考试答案9卷 第4卷


在下列定价方法中,需要使用损益平衡图的是( )定价法。

A.目标

B.价值

C.挑战

D.成本加成

正确答案:A


在城市蓝线内进项各项建设,必须符合经批准的城市规划。( )

答案:对
解析:
本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。在城市蓝线内进项各项建设,必须符合经批准的城市规划。


根据城市用地适用性评价结果,三类土地一般是不适于修建的用地。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。( )

答案:错
解析:
本题考查的是不确定性分析的种类。盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。P229。


高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房地产市场指标。根据顾客(消费者)对价值的判断来制定价格。参见教材P98。


建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。

A.当事人的名称和住所

B.土地界址、面积

C.宗地平面界址图

D.开发投资强度

E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件

正确答案:CE


某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是( )元。

A.76800

B.79104

C.77952

D.81562

正确答案:B


运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,应进行修正调整的有( )。

A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度

答案:A,B,C,E
解析:
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”,仅进行“房地产状况调整”。


房地产估价师考试答案9卷 第5卷


均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡,来判断该房地产是否为最高最佳使用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


根据《物权法》,住宅建设用地使用权期间届满的,( )。

A.无偿收回
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期

答案:C
解析:
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。


资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。( )

答案:错
解析:
考点:资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率,是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率,它反映投入项目的资本金的盈利能力。


(2011真题) 房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于()年。

A.5
B.8
C.10
D.15

答案:D
解析:
本题考查的是房地产估价机构监管。根据《资产评估法》,估价档案的保存期限不得少于十五年,属于法定评估业务的,保存期限不得少于三十年。


土地储备机构负责实施土地开发时,通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的( )。

A、2%
B、3%
C、5%
D、8%

答案:A
解析:
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时,通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。参见教材P68。


竣工验收时,( )负责组织有关单位进行验收,并在验收后给予认可或提出修改意见。

A、开发商
B、承包商
C、监理机构
D、建设主管部门

答案:A
解析:
本题考查的是竣工验收。竣工验收时,开发商负责组织有关单位进行验收,并在验收后给予认可或提出修改意见。


房地产的开发经营期可分为( )。

A、前期
B、建设期
C、经营期
D、销售期
E、预售期

答案:B,C
解析:
考点:后续开发经营期。开发经营期可分为建设期和经营期。


某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2005年5月20日至5月30日,估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日,甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于( )年。

A、 15
B、 16
C、 17
D、 30

答案:B
解析:
估价资料的保管期限一般为15年,从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料,应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如,某个房地产抵押贷款估价项目,如果该笔房地产抵押贷款期限为20年,则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。


张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元,各项成本费用为2.4万元,其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。

A、1.07
B、1.47
C、2.06
D、3.33

答案:C
解析:
本题考查的是利息备付率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用=(4-2.4+1.5)/1.5=2.06。


房地产估价师考试答案9卷 第6卷


房地产是( )三者的结合体。

A.实物.权益.区位
B.实物.区位.位置
C.实物.权益.权利
D.权益.位置.拥有者

答案:A
解析:
本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物,是实物、权益和区位的结合体。


在划分路线价区段时,应符合的条件包括( )。

A.形状相似

B.在同一条街道上只有一个路线价区段

C.面积接近

D.地块相连

E.可及性相当

正确答案:DE


(2016年真题) 政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。()

答案:对
解析:
本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值,为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。


以抵押贷款方式向土地储备机构发放,贷款期限最长不得超过( )。

A.半年

B.1年

C.1年半

D.2年

正确答案:D
D以抵押贷款方式向土地储备机构发放,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。


营业税改征增值税后,一般情况下,年销售额超过规定标准( )万元的为一般纳税人。

A、300
B、500
C、700
D、900

答案:B
解析:
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下,年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。参见教材P248。


在不同的地域,房地产也有不同的名称,我国香港地区,通常称房地产为( )。

A、不动产
B、物业
C、楼盘
D、房屋

答案:B
解析:
本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”这个词,香港所讲的物业实质上是房地产。


预算定额是以施工工序为研究对象,为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系而编制的定额。(  )

答案:错
解析:
施工定额是以工序,即同一性质的施工过程,作为研究对象,表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。预算定额是在编制施工图预算阶段,以工程中的分项工程或结构构件为对象编制,用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额。预算定额是一种计价性定额。


确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。( )

答案:对
解析:
考点:资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。


个人自住的别墅不得免征房产税。(  )

答案:错
解析:
房产免征房产税的情况有:①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是,上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房,不属于免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产,不属于免税范围。④个人所有非营业用的房产免征房产税。⑤经财政部批准免税的其他房产。


房地产估价师考试答案9卷 第7卷


成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,这类房地产主要包括()等。

A.图书馆
B.学校
C.空置的写字楼
D.单独的建筑物
E.加油站

答案:A,B
解析:
本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产(简称新开发建设的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(旧房地产)、正在开发建设的房地产(在建工程)、计划开发建设的房地产(期房),都可采用成本法。选项A图书馆,很少发生交易限制了比较法,没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产,特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法,但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产.选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼,采用比较法,或收益法评估;选项E加油站是收益性房地产,可以采用收益法评估。


下列房地产图中,用作房地产产权证书附图的是( )。

A.地籍图和房产分户图

B.宗地图和房产分户图

C.地形图和房产分户图

D.宗地图和房产分丘图

正确答案:B


下列不是直接融资的优点的是( )。

A.安全性高、筹资上可以积少成多

B.资金供求双方直接联系,可以根据各自对融资条件,如借款期限、数量和利率水平方面的要求,通过协商实现融资,以满足各自的需要

C.有利于筹集长期投资资金

D.由于资金供求双方直接形成债权、债务关系,债权方会十分关注和支持债务人的经营活动;债务人面对直接的债权人,在资金使用上会讲求效益,在经营上也会有较大的压力,从而促进这类长期融资得到更快发展

正确答案:A


房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于( )。

A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法

答案:A
解析:
本题考查的是市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象,利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如,市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。


下列属于定期报表的有( )。

A、日报
B、旬报
C、月报
D、半年报
E、年报

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是统计数据的收集。按照报送统计报表的周期划分,有日报、旬报、月报、季报、半年报和年报。除年报之外,其余称为定期报表。


下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有()。

A.居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加,则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其无房地产投资或投机行为,则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是居民收入。选项E错误,居民收入是房地产价格的重要影响因素,收入房价比常用于评价购房能力,判断房价是否过高,有无泡沫。


下列取得房地产的行为中,免征契税的是( )。

A.接受遗赠房地产
B.购买经济适用住房
C.城镇职工第一次购买公有住房
D.购买90㎡以下且属于该家庭唯一住房

答案:C
解析:
本题考查的是契税。有下列行为之一的,减征、免征契税:(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;(2)城镇职工,按规定第一次购买公有住房的,免征;(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,免征;(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征;(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征。


路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于( )的准确与否。

A.路线价

B.深度百分率

C.宗地形状

D.临街状态

E.土地形状

正确答案:AB
[答案] AB
简单来说,路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。


下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是()

A、利用开展业务之便,谋取不正当利益
B、受理与自身有利害关系的业务
C、聘用注册房地产估价师从事评估业务
D、出具具有重大遗漏的评估报告
E、以恶性压价不正当手段招揽业务

答案:A,B,D,E
解析:
本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。房地产估价机构不得有下列行为:(1)利用开展业务之便,谋取不正当利益;(2)允许其他机构以本机构名义开展业务,或者冒用其他机构名义开展业务;(3)以恶性压价、支付回扣、虚假宣传,或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务;(4)受理与自身有利害关系的业务;(5)分别接受利益冲突双方的委托,对同一评估对象进行评估;(6)出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告;(7)聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务;(8)违反法律、行政法规的其他行为。


房地产估价师考试答案9卷 第8卷


某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是( )。

A、 道路扩宽后,交通发生变化
B、 绿地率发生变化
C、 公共配套设施发生变化
D、 土地形状发生变化

答案:B
解析:


国有土地依法属于国家所有。因此,对国有土地不再颁发土地所有权证书。 ( )

正确答案:√


若总体单位的属性为人们受教育程度,则该标志为品质标志。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中,错误的是( )。

A、当交易状况正常时,成交价格接近市场价格
B、当市场状况正常时,市场价格接近理论价格
C、当估价科学准确时,评估价值接近市场价格
D、当房地产价格有泡沫的情况下,比较价值大大低于收益价值和成本价值

答案:D
解析:
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。房地产价格有泡沫的情况下,比较价值大大高于收益价值和成本价值。


甲公司实施房屋拆迁时,可对( )的房屋依法给予补偿。

A.产权人下落不明

B.报建未批准

C.被依法查封

D.产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决

正确答案:ACD


运用假设开发法估价的关键,首先是要把握住两头:一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。( )

答案:对
解析:
考点:假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键,首先是要把握住两头:一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。


在市场交易指标中,房地产价格通常用不同类型房屋的( )表示。

A、中位数价格
B、销售价格
C、抽样价格
D、成交价格

答案:A
解析:
考点:市场交易指标。房地产价格,是指报告期房地产市场中的价格水平,通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。


下列说法错误的是( )。

A.我国现有商业银行属于全能型商业银行

B.我国商业银行实行的是分支行制

C.国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的

D.我国的商业银行以国有独资商业银行为主

正确答案:A


购买者对其购买活动的满意感(s)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数,即S=f(E,P)。若E=P,则消费者会满意;若EP,则消费者会非常满意。( )

正确答案:×
购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数,即S=f(E,P)。若E=P,则消费者会满意;若E>P,则消费者不满意,若E<P,则消费者会非常满意。


房地产估价师考试答案9卷 第9卷


城市总体规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。( )

答案:错
解析:
本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。


王某已有一套住房,2006 年又接受赠与一套价值为100 万元的住房,并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。2012 年7 月1 日,王某将该住房以125 万元转让,应缴纳个人所得税( )万元。

A.0
B.4
C.24
D.25

答案:C
解析:
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。


下列关于物业经营中现金流的表达方式,正确的是( )

A.税前现金流=有效毛收入-经营费用

B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

C.税后现金流=税前现金流-所得税

D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

正确答案:D


下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是( )。

A.市场因子推演法
B.加权移动平均法
C.简单平均法
D.指数平滑法

答案:A
解析:
【考点】市场趋势分析。时间序列分析法包括:简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。


指出并改正下列估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)
本次估价背景情况如下:
估价对象为某工业厂房及附属办公用房,2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记,2009年11月25日该宗土地设定抵押,至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日,估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断:
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师:



估价假设和限制条件
1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的,估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值,未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费,如需转让,应当按国家有关规定办理。
8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用,不得用于其他用途。
9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化,则有效期应相应折减。

答案:
解析:
1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误,应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误,据题意,估价对象在价值时点有已抵押担保债权,因此不能对已知事实做违背事实假设。
3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误,抵押价值评估遵循谨慎原则,就低不就高,应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。


甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权,该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼,并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色,甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同(但未经登记),约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑,甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
  
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司,但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后,经规划批准开始建造高层住宅楼。
若甲公司要求丙公司停止其开发方案,根据相关法律规定,丙公司(  )。

A.必须立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发

答案:C
解析:
《物权法》对确认物权的规则做了规定,房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记、发生效力;除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外,不动产物权未经登记,不发生效力。本案例,甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同,但未经登记,因此若甲公司要求丙公司停止其开发方案,丙公司可以继续实施原开发方案。


国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定,房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按( )成交租金额标准,由双方协商一次性收取。

A.半个月至一个月
B.半个月至二个月
C.一个月至二个月
D.二个月至三个月

答案:A
解析:
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商一次性收取。参见教材P179。


在国际贸易中,我国进口设备采用最多的一种价格是装运港船上交货价格,也叫离岸价格(FOB)。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

A.15
B.20
C.28
D.30

答案:D
解析:
本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。