22年房地产估价师考试试题题库8章

发布时间:2022-03-07
22年房地产估价师考试试题题库8章

22年房地产估价师考试试题题库8章 第1章


房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金,而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。

A.20%

B.25%

C.30%

D.35%

正确答案:C
[答案] C  由于房地产业与金融业息息相关,因此投资者可以使用银行贷款,实现“用别人的钱为自己赚钱”。因而只需投入占总投资30%左右的自有资金。


某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营,购买价中的40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是( )。

A、 0.21
B、 1.23
C、 2.01
D、 3.23

答案:B
解析:
[解析] 复利计算


在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时,应包含土地使用权出让金。 ( )

答案:错
解析:
本题考查的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的,该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。


比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是( )。

A、所在区域的消费者观念发生了变化
B、国家调整了房地产的税费政策
C、国际与国内均出现了通货膨胀
D、对可比实例进行了装修改造

答案:D
解析:
本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同,市场状况可能发生了变化,如宏观经济形势发生了变化,出台了新的政策措施,利率上升或下降,消费观念有所改变等,导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化,进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此,需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整,消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异,将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194。


(2017年真题) 从分析层次上看,区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。()

答案:对
解析:
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析,是研究区域内所有物业类型及总的地区经济,是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。


当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的,面积误差绝对值在3%以内的,在 结算房价时应按实结算,多退少补。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分的几种价格和价值。( )

答案:对
解析:
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分的几种价格和价值。参见教材P93。


某承租人的基础租金为5万元/月,如果营业额的10%作为百分比租金,当其月营业额超过( )万元时,才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A、 50
B、 60
C、 70
D、 80

答案:A
解析:
[知识点] 零售商业物业的租金


22年房地产估价师考试试题题库8章 第2章


关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有( )。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估拍卖保留价应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最保守的估计值

答案:A,B,D
解析:
本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值因遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外,其他目的的估价都应选用最可能的估计值。P259。


下列税收中,采用定额税率的是( )。

A.耕地占用税
B.房产税
C.契税
D.个人所得税

答案:A
解析:
耕地占用税实行定额税率,具体分4 个档次:
①以县为单位(下同),人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区,10 元至50 元/㎡;
②人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区,8 元至40 元/㎡;
③人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区,6 元至30 元/㎡;
④人均耕地在3 亩以上的地区,5 至25 元/㎡。


安居定期保险,保险金额采取变额方式确定,从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。( )

答案:对
解析:
本题考查的是人身保险。安居定期保险,保险金额采取变额方式确定,从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。参见教材P334。


某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-br/2,成本曲线为TC=5+2Q+Q,则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是( )个单位

A 4

B 5

C 6

D 7

正确答案:C


一般情况下,房地产估价和房地产评估可以不做区分。( )。

答案:对
解析:
本题考查的是房地产估价的含义。一般情况下,房地产估价和房地产评估可以不做区分,能够交换使用。


房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由( )估价机构评估。

A.一家

B.两家

C.三家

D.多家

正确答案:A


限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是( )。

A.用益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权

答案:A
解析:
本题考查的是物权概述。用益物权和担保物权都是限制物权


《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 ( )

正确答案:×


22年房地产估价师考试试题题库8章 第3章


下列不属于我国土地管理基本制度的是( )。

A.土地有偿有限期使用制度
B.土地用途管制制度
C.耕地保护制度
D.住房公积金管理制度

答案:D
解析:
本题考查的是土地管理的基本制度。土地管理的基本制度包括土地有偿有限期使用制度、土地用途管制制度和耕地保护制度。


( )是由委托人的估价需要决定的,理应由委托人提出。

A.估价对象
B.价值类型
C.价值时点
D.估价目的

答案:D
解析:
本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的,理应由委托人提出。


在房地产抵押估价中,注册房地产估价师应尽的职责是( )。

A.对委托人提供的资料进行核查,确保资料的真实性
B.对估价对象进行实地查看
C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

答案:B,C,D,E
解析:
在房地产抵押估价活动中,房地产估价师应当勤勉尽责,包括:
①了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;②必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;③全面、细致地了解估价对象,对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;④处置房地产时,除评估房地产的公开市场价值,同时给出快速变现价值的意见及其理由等。


起修正作用的一般原则中,重要性原则与会计信息成本效益直接相关。坚持重要性原则,就能够使提供会计信息的收益大于成本。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


购买住房抵押支持证券,是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权,出售给专门设立的特殊目的公司(SPC),由该公司将其汇集重组,通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保,转化为信用等级较高的证券出售给投资者。( )

答案:对
解析:
考点:房地产间接投资。购买住房抵押支持证券,是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权,出售给专门设立的特殊目的公司(SPC),由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合,每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致,通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保,转化为信用等级较高的证券出售给投资者。


按照房地产的用途,首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


(三)某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15kin。土地面积7672㎡;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡,已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发收益。请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?

正确答案:
1.现状房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。
2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)。
3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。
5.相关税费。
6.贷款利率。
7.该地区类似居住物业开发平均利润水平。
8.该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。
9.市政配套费用和土地开发费用。
10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。


在运用成本法时最主要的有( )。

A.区分计划成本和实际成本

B.区分实际成本和客观成本

C.结合实际成本来确定评估价值

D.结合实际开发利润来确定评估价值

E.结合市场供求分析来确定评估价值

正确答案:BE
运用成本法时要注意两个方面:一是要区分实际成本和客观成本,在估价中应采用客观成本,而不是实际成本;二是要结合市场供求分析等来确定评估价格,当该类房地产市场供大于求时,应下调评估价值;求大于供时,应上调评估价值。


22年房地产估价师考试试题题库8章 第4章


注册建筑师实行全国统一考试制度和注册管理办法。其中二级注册建筑师由省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理,并报建设部备案。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中,买方实际支付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是( ) 元/ m2。

A、2020.80
B、2380.95
C、2336.45
D、2447.37

答案:B
解析:
考点:统一税费负担。正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元/ m2)。


业主选聘和解聘物业服务企业,需要经( )同意

A.业主委员会
B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C.占总人数过半数的业主
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

答案:D
解析:
改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。


【2012年真题】甲乙两块其他条件相同的土地,甲土地单价为1400元/m2,容积率为4,土地使用年限为40年;乙土地单价为900元/m2,容积率为2.5,土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。()

答案:对
解析:
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
V∞=V40/[1-1/(1+6%)40]
=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(万元/m2)
甲土地的楼面地价=1550.77/4=387.69(元/m2)。
V∞=V50/[1-1/(1+6%)50]
=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(万元/m2)
乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.67(元/m2)。
乙土地的楼面地价<甲土地的楼面地价,所以投资乙土地更经济。


某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是( )。

A.挑战定价法
B.价值定价法
C.成本加成定价发
D.认知价值定价法

答案:A
解析:
本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了挑战定价法。


某房地产估价机构接受委托,对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估,目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面,目前处于满租状态,租期一般为二年,部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右,这部分店面剩余租期基本都在半年以内,地下一层其他店面租金与市场水平接近,地下二层为车位,均可独立出售,目前业主对外出租。
采用收益法测算地下一层租金收益时,正确的做法是(  )。

A.应充分考虑各店面租约租金的限制
B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制
C.若低租金的优惠条件不可延续,则不需考虑租约租金的限制
D.不考虑各店面租约租金的限制,以目前市场租金水平为准

答案:A
解析:
租金收益的测算要区分是否存在租约限制,有租约限制的,评价出租人权益价值时,已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的,应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。本题中,该大厦地下一层满租,且均有租约,租金从实考虑,租约期满后,采用市场租金。


(2017真题) 廉租住房单套建筑面积应当在( )㎡以内。

A.30
B.50
C.60
D.90

答案:B
解析:
本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内,保证基本居住功能。


在国民经济产业分类中,房地产业属于( )。

A.第一产业
B.第二产业
C.第三产业
D.建筑行业

答案:C
解析:
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括①房地产开发经营、②房地产中介服务、③物业管理和④其他房地产活动。在国民经济产业分类中,房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是:建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)经营、服务和管理等多种性质,属于第三产业。它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中,房地产业是房地产开发建设的甲方,建筑业是乙方。


22年房地产估价师考试试题题库8章 第5章


房地产投资也有缺点,这些缺点表现在( )。

A.变现性差

B.投资额巨大

C.投资回收周期长

D.需要专门的知识和经验

E.具有过人的胆量和风险承担精神

正确答案:ABCD


现有某待开发项目建筑面积为3850 m2,从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析,

该项目建成时可出售50%,半年和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平均单价为

2850元/ m2,若折现率为15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。

A 766 B 791 C 913 D 1046

正确答案:B


购房人在取得《房屋所有权证》后,经确认房屋主体结构质量不合格的,仍有权退房

答案:对
解析:
房屋竣工后,必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。


住房公积金管理的基本原则不包括( )。

A、 住房公积金管理中心动作
B、 银行专户
C、 低存低贷
D、 财政监督

答案:C
解析:
《住房公积金管理条例》规定,“住房公积金管理委员会决策,住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则,其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作,实现保值、增值,维护住房公积金所有人的合法权益。


封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。(  )

答案:错
解析:
封闭型指不允许证券持有人向发行人请求赎回证券,如持有人不满意该基金的经营和收益时,可在公开市场上将其持有的证券卖出,收回投资。开放型指允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时,应持净资产价值加上经销手续费售出,赎回时则按净资产价值减除一定比例的手续费计算。开放型基金公司通常只发行一种股票,资产结构中不允许有负债;而封闭型基金公司则没有这种限制,它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。


某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。

A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去

正确答案:C


评估估价对象价值的时间界限是( )。

A、估价时段
B、价值时点
C、评估理论
D、估价间歇

答案:B
解析:
本题考查的是价值时点原则。价值时点除了说明评估价值对应的时间,还是评估估价对象价值的时间界限。参见教材P161。


《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有()等。

A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产成交价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.住房公积金制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度

答案:B,C,E
解析:
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度,即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。


22年房地产估价师考试试题题库8章 第6章


关于房地产互补品的说法,正确的是( )。

A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

答案:D
解析:
本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品,是指与它相互配合的其他房地产或物品,如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产,城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间,对一种物品的消费如果多了,对另一种物品的消费也会多起来。因此,一种房地产的互补品的价格低时,对该种房地产的需求就会增加。例如,城市郊区的住宅,当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时,对其需求就会增加。因此,收费降低,房价会涨;收费提高,房价会降。


货币政策目标的中间目标指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。终极目标指中央银行为了实现其货币政策的终极目标而设置的可供观测和调控的指标。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元,准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年,按月等额偿还,年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是( )元。

A.529412.37
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12

答案:A
解析:
本题考查的是复利系数的应用。月还款A=20000×40%=8000(元),i=6%/12=0.5%,n=10×12=120,可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63(元),首付款=1250000-720587.63=529412.37(元)。


关于明确估价目的的说法,正确的是(  )。

A.估价目的由价值类型决定
B.估价目的根据估价师的经验确定
C.估价目的由委托人的估价需要决定
D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定

答案:C
解析:
价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的。在实际估价中,价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。


下列关于住房公积金的表述,正确的是( )。

A.住房公积金管委会负责公积金运作
B.单位和个人缴存公积金比例最高5%
C.住房公积金缴存比例由住房公积金管委会拟定
D.职工所在单位为职工缴存的住房公积金不归职工所有

答案:C
解析:
本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%,原则上不高于12%。P9~10。


建筑密度是一种通常以上限控制的指导性指标。( )

答案:错
解析:
本题考查的是控制性详细规划。建筑密度是一种通常以上限控制的规定性指标。


某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地80公顷开发建设一综合小区。该开发公司征用该片土地应报()审批。

A、Z县人民政府
B、Y市人民政府
C、X省人民政府
D、国务院

答案:D
解析:
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收基本农田,基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,由国务院审批。


某建设项目建设期3年,各年计划投资额分别为1800万元人民币、2400万元和1900万元,年均价格上涨率为5%,则该项目建设期涨价预备费约为( )万元。

A.305

B.463

C.636

D.961

正确答案:C


22年房地产估价师考试试题题库8章 第7章


在房地产资产市场上,房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易,其目的是获取投资收益。( )

答案:对
解析:
考点:房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上,房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易,其目的是获取投资收益。


对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,可采取土地出让方式或出租方式处置的有( )。

A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
B.国有企业改组为股份合作制的
C.国有企业兼并国有企业.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D.国有企业租赁经营的
E.非国有企业兼并国有企业的

答案:A,B,D,E
解析:
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置:(1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;(2)国有企业改组为股份合作制的;(3)国有企业租赁经营的;(4)非国有企业兼并国有企业的。


房地产市场分析主要分析市场的( )。

A.供求关系

B.竞争环境

C.目标市场

D.可支付的价格水平

E.收入费用

正确答案:ABCD
ABCD投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平,后者则是根据市场分析的结果,就项目的经营收入与费用进行比较分析。


统计的基本概念中,按标志是否可以用数量表现进行划分,分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是( )。

A、 工人工资
B、 工业产值
C、 人的年龄
D、 人的性别

答案:D
解析:
[知识点] 统计概要


房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


( )一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平

A、低价格政策
B、高价格政策
C、均价格政策
D、最高价格政策

答案:A
解析:
本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。


土地增值税实行超额累进税率,增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分,税率为( )。

A.30%
B.40%
C.50%
D.60%

答案:C
解析:
本题考查的是土地增值税的税率和应纳税额的计算。增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%。


在市场经济条件下,利率的高低主要取决于( )。

A.社会平均利润率

B.资金成本

C.通货膨胀

D.资本供求状况

正确答案:ACD


22年房地产估价师考试试题题库8章 第8章


因公共利益需要,政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房,其中一处办理了权属登记,另一处为其 10 年前自行建设,未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后,张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。
张某就征收补偿提出的下列要求中,不合理的是(  )。

A.张某选择房屋产权调换
B.张某要求先补偿、后搬迁
C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿
D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议

答案:C
解析:
对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房屋征收决定公告之日不是搬迁之日,房屋征收决定公告之日一般情况下早于搬迁之日。


平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标,包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。( )

答案:对
解析:
本题考查的是商品房交付使用。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。


回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。

A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在

B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去

D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去

正确答案:C
[答案] C
在回顾性房地产估价中,最常见的关系是估价对象状况和房地产市场状况均为过去的状况。


某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的( )。

A.损益表
B.资本金现金流量表
C.资金来源与运用表
D.项目投资现金流量表

答案:D
解析:
本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案进行比较建立共同的基础。


某市2016年商品住宅预测销售量为12万套,实际销售量为9万套,若平滑指数取0.9,则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为( )万套。

A、8.10
B、9.30
C、10.80
D、11.70

答案:B
解析:
本题考查的是市场趋势分析。2017年商品住宅预测销售量=2016年商品住宅实际销售量×平滑指数+2016年商品住宅预测销售量×(1-平滑指数)=9×0.9+12×0.1=9.3。参见教材P116。


某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1%计征,调整为按照转让所得的 20%计征,张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房,税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低,房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 日购得,为合理确定张某应缴纳的个人所得税,税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
注册房地产估价师应当在估价报告的(  )内容中对该税收政策调整进行阐述。

A.估价假设与限制条件
B.市场背景描述与分析
C.风险提示说明
D.估价测算过程

答案:B
解析:
市场背景描述与分析,应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场状况,并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来估价对象的类似房地产市场状况。本题中,对税收政策调整属于市场背景描述与分析。


设立房地产开发企业应具备90万元以上的注册资本。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×