22年房地产估价师模拟试题5篇 第1篇
反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( )
此题为判断题(对，错)。
甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？
答案：
解析：
1、
【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。
【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。
评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
答案：B
解析：
比较价值（比准价格）=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格=（8000－1000+800）/1.1=7091（元/m2）。
房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。
A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法
答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。
某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（ ）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
根据《资产评估法》，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业组织。《资产评估法》规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。参见教材P214。
债权人转让权利的，应当经债务人同意；债务人转让债务的，应当通知债权人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的变更、转让和终止。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。参见教材P415。
房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。
A．1.2%
B．10%
C．12%
D．20%
22年房地产估价师模拟试题5篇 第2篇
按照物业类型划分，房地产投资分为（ ）。
A.酒店与休闲娱乐设施投资
B.房地产开发投资
C.政府投资
D.商用物业投资
E.特殊物业投资
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
房地产开发项目用于销售时，不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，还需要另行计算期间费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资与成本。开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
下列代理行为中，属于越权代理的（ ）。
A.本代理
B.经过被代理人同意的复代理
C.共同代理
D.双方代理
答案：D
解析：
本题考查的是代理。选项A，本代理是被代理人选任代理人；选项B，复代理是代理人再选代理人。复代理需要得到原被代理人的许可；选项C，共同代理是两个或两个以上的代理人共同代理；选项D，双方代理是代理人一手托两家的代理，属于滥用代理权的行为。
P407～408。
下列说法错误的是（ ）。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行
B．我国商业银行实行的是分支行制
C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主
正确答案：A
从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。( )
此题为判断题(对，错)。
某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是( )。
A.27.78％
B.40.00％
C.66.67％
D.83.33％
某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设期初的价值为（ ）万元。
A．572.21
B．765.85
C．791.24
D．912.62
答案：C
解析：
开发完成后的房地产于建设期初的价值为：
教育费附加是随（ ）附加征收。
A.印花税
B.所得税
C.增值税
D.房产税
答案：C
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。
22年房地产估价师模拟试题5篇 第3篇
拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。
年度土地储备计划包括（ ）等指标。
A.年度供应规模
B.年度土地新增规模
C.年度前期开发规模
D.年度后期开发规模
E.年初与年末土地储备规模
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划等指标。
答案：对
解析：
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。
房地产价格评估选用估价方法，主要取决于（ ）。
A、估价对象
B、估价师对估价方法的熟悉程度
C、委托人的要求
D、估价机构资料库中可用资料情况
E、当地房地产市场状况
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法。
下列关于廉租住房的资金来源，表述错误的是（ ）。
A.地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排
B.廉租住房租金收入专项用于廉租住房的维护和管理
C.土地出让净收益的5%用于廉租住房保障资金，各地区可因地制宜适当提高
D.住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设
答案：C
解析：
本题考查的是住房保障制度。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10% ，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。P7。
房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
正确答案：D
商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。
A.按地域范围细分
B.按房地产用途细分
C.按增量存量细分
D.按交易方式细分
E.按目标市场细分
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90％
答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
22年房地产估价师模拟试题5篇 第4篇
房地产价格与利率的关系是( )。
A、 正相关
B、 负相关
C、 不定
D、 无关
答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。
业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。
A.与会业主中，二分之一以上同意
B.与会业主中，三分之二以上同意
C.建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意
D.建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
答案：C
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。
A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
对甲的要求，古桥公司应（ ）。
A．以各套的面积相同为由拒绝其要求
B．退还5m2的房价款
C．退还7m2差额的房价款
D．退还lOm2差额的房价款
下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）
A．房地产开发用地
B．学校
C．在建工程
D．别墅
E．特殊厂房
答案：B,C,E
解析：
难以采用比较法（市场法）估价的房地产有：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。
工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。 ( )
将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（ ）。
A.比较财务报表
B.比较百分比财务报表
C.比较财务比率
D.图解法
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。
采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是进度控制。网络图法的优点，首先是在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键线路和关键工作。
22年房地产估价师模拟试题5篇 第5篇
下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。
A．速动比率
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．内部收益率
E．资产负债率
正确答案：ABCE
ABCE反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。
为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（ ）。
A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．其他收入
正确答案：A
A房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
关于空置和损失不正确的是（ ）。
A．空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入
B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时
C．空置虽然减少收入，但不是损失
D．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
宗地（宗海）代码的第一层次为（ ）。
A、市级行政区
B、县级行政区
C、地籍区
D、地籍子区
答案：B
解析：
本题考查的是不动产权籍图。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。参见教材P169。
已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（ ）元/平方米。
A、2400
B、2405
C、2410
D、2415
答案：C
解析：
考点:净收益每年不变的公式。
仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。
A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。P7～9。
假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法巾的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。（ ）
正确答案：×
利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。
某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（ ）万元。
A、16.79
B、18.12
C、25.01
D、31.17
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。
